不動産投資のための融資を受けるまでの流れとは？必要な条件や金利も解説

不動産投資を検討しているが、投資用物件の購入に向け、資金繰りをどのようにしたら良いのか悩んでいる方も多いでしょう。
投資に必要な資金は融資を受けるのが一般的であり、融資の仕組みや流れを知っておく必要があります。
今回は、不動産投資に向けた融資を受ける条件や、融資にかかる金利について解説します。

不動産投資で融資を受けるまでの流れ

不動産投資を始めるには多額の資金が必要であり、自己資金のみで投資用物件を取得できる人は少ないため、融資を受けるのが一般的です。
ここでは、融資を受けるまでの流れを見ていきましょう。

流れ➀金融機関を決める

最初におこなうのは、融資を依頼したい金融機関の選定であり、選定の方法には自分で探す・物件の販売会社に紹介してもらうなどがあります。
後者のほうが、審査にとおりやすい・金利が優遇されるなどの傾向にあるため、販売会社に話をしておくと良いでしょう。
金融機関を選んだら、融資の依頼が可能であるかを相談します。
相談方法は、電話・面談・WEBなど金融機関ごとで定められているため、事前の確認が必要です。
直接金融機関へ出向くと、担当者が対応できない可能性が高いため、必ず予約をしておきましょう。

流れ②融資の申し込み手続きをおこなう

金融機関を選んで必要書類を準備し、事前審査で本審査への申し込みができると判断されたのち、不動産売買契約を締結して正式な融資申し込みの手続きに入ります。
事前審査の書類とは別に、本審査に必要な書類を準備する必要があるため、余裕を持って準備を進めなくてはいけません。
必要書類を提出してから本審査が完了するまで、2週間から1か月ほどかかり、事前審査と本審査では対象項目が異なります。
事前審査では購入希望者の返済能力や信用情報、本審査では物件審査や投資家の健康状態などが対象項目に含まれます。

流れ③融資を受ける

本審査に通過したら、融資決定通知が送付され、融資を受けることが可能です。
ただし、融資が決定しても、すべての条件が希望どおりになっているとは限らず、借入期間や金利が希望と異なる場合もあるため、融資内容を必ず確認しましょう。
融資実行日に振り込まれた融資金を使って投資物件の引き渡しがおこなわれますが、引き渡しの席に司法書士が同席し、所有権の移転と抵当権設定の登記をおこなうケースが増えています。

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不動産投資に向けた融資を受けるのに必要な条件

不動産投資の融資を受けるために必要な条件として、4つの点が大きく関係してきます。
ここでは、それぞれの条件でどのようなポイントがチェックされるのかを理解し、融資を受けられるよう準備を進めていきましょう。

条件➀信用度

信用度のポイントには、融資申込者の年収や勤続年数などのほか、勤務先の属性も含まれます。
上場企業に勤務していると、信用度が高い傾向にある一方、中小企業や自営業の場合は個人で金融資産を持っていても、信用度が低くなる傾向にあるのです。
雇用形態が正社員以外の場合も、収入面で安定しないとの点から、融資が厳しくなるケースが多く見られます。
また、上記のポイント以外に、人柄も信用度を判断するポイントとなっており、信用できない人柄だと判断されてしまうと、金融機関は融資を躊躇してしまうでしょう。
融資に関する手続きをおこなう場合には、時間を守る・言葉遣いや身なりに気を付けるなどの配慮が必要です。

条件②自己資金

不動産投資では、住宅ローンの融資と同じく、自己資金（頭金）がどれだけあるかによって、融資の可否が異なる場合があります。
また、返済比率を下げ、安定した運用を続けるためにも、自己資金を多く入れる必要があるのです。
多くの金融機関が、不動産投資の融資を受ける条件として自己資金の支払いを求めています。
自己資金が用意できないと、審査にとおる可能性が低くなる点を理解しておかなくてはいけません。
自己資金の目安は、1割から3割程度となっており、それ以外の金額を融資で借りることになります。
不動産投資のための融資上限額は、年収の7倍から10倍と言われていますが、自己資金によって上限額が変動するので、できる限り自己資金をしておきましょう。

条件③返済能力

将来の返済能力が見込まれるかという点も、金融機関が重視するポイントです。
融資時点での年齢が高いと、定年後に返済ができなくなる可能性があると判断され、融資が難しくなる場合があります。
また、金融機関から信用情報機関に紹介した結果、クレジットカードや他のローンなどの借り入れが多い・滞納履歴があるなど利用状況が思わしくない方には、融資をおこなわない可能性が高まります。
返済能力は、融資を受ける条件のうちもっとも重視されるため、融資条件と自己の条件を照らし合わせたうえで申し込むようにしましょう。

条件④物件の収益性

不動産投資に必要な融資は、物件の収益が返済資金に充当するため、収益性も審査項目に含まれます。
物件の立地・築年数および耐用年数・間取り・担保としての価値などが審査され、物件の価値が低く収益性が見込まれない場合、融資審査で不利になるケースもあるのです。
物件の収益性が高いと、融資の返済能力が高いとみなされ、金融機関から見た信頼性も高まります。
物件を選ぶ場合は、審査にとおりやすい点も考慮すると良いでしょう。

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不動産投資の融資を受けるのに必要な金利

どのローンであっても、金融機関側に金利の支払いが必要ですが、不動産投資の融資においても2種類の金利から選ぶ必要があります。
どちらを選んだら良いのか迷う方も少なくないため、それぞれの金利の特徴を知っておきましょう。

金利の特徴➀固定金利

固定金利は、返済完了まで金利が変わらない方式であり、全期間・3年・5年・10年などの固定期間があります。
金利の数値は、変動金利よりも高く設定される傾向が見られます。
ローンの返済額が一定となり、返済計画が立てやすい一方、金利が下がった場合も恩恵を受けられず、返済期間が長いほど金利も高くなる点に注意が必要です。

金利の特徴②変動金利

変動金利は、返済期間中の半年に一度金利が見直される方式で、借主保護の観点から返済額は5年に1度見直されるルールとなっています。
不動産投資の融資は、変動金利を選ぶケースが多いですが、長期金利が上昇すると固定金利よりも支払い利息が多くなる点に注意が必要です。

金利の特徴③金融機関ごとの違い

金利は、金融機関の種類ごとに相場が少しずつ異なります。
メガバンクや都市銀行は金利が低めである一方、審査が厳しい傾向にあるため、複数の条件を満たさなくてはいけません。
地方銀行・信用金庫・信用組合では、金利が少し高めとなり、営業エリアも限定されます。
ただし、金融機関ごとで営業の特徴が異なるため、不動産投資に力を入れているかを事前にチェックしておくと良いでしょう。

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まとめ

不動産投資に必要な融資を受けるには、金融機関を選定し、必要書類を準備したうえで申し込みの手続きをおこない、仮審査と本審査に通過したら正式に融資を受けられます。
融資を受ける条件として、信用度・自己資金・返済能力・物件の収益性などがあり、長期間にわたる返済力があるかを確認したうえで手続きをおこなうため、漏れのないよう書類の準備が必要です。
融資の金利は固定金利と変動金利があり、不動産融資では変動金利が選ばれる傾向にありますが、金融機関ごとで金利の特徴が異なるため、不動産会社と相談しながら融資先を検討しましょう。