空き家を放置するデメリットは大きい？空き家にかかる税金・売却方法も解説

所有している空き家を放置し続けると、トラブルや税金などさまざまな面でデメリットが生じます。
空き家に関するデメリットを避けるためには、トラブルに見舞われる前に売却することが大切です。
今回は空き家を放置すると生じるデメリットと所有者が課される税金、空き家を売却する方法を解説します。

空き家を放置するデメリット

空き家を長らく放置すると、想定を超えるデメリットが生じるおそれがあります。

デメリット1．老朽化しやすい

空き家を放置するデメリットとしては、建物の老朽化が進行するリスクが挙げられます。
放置され続けた空き家は換気が不十分で室内に湿気がこもり、コケやカビの繁殖、シロアリ被害などが生じやすい状態です。
外壁や屋根の塗装が剥がれると、防水性能が低下し、湿気や雨水が室内に入り込んで建材が腐食し始め、やがて建物自体の劣化につながります。
空き家の状態が悪化すると、劣化がさらに進行し、マイホームとして住むことはもちろん、賃貸物件として活用することも難しくなるおそれがあります。
メンテナンスに莫大な費用がかかることを考慮すると、空き家を放置するデメリットはリスクが大きいと言えるでしょう。

デメリット2．犯罪者に狙われやすい

放置された空き家は、普段から人の目が届きにくいため、犯罪の拠点として悪用されるおそれがあります。
とくに近年横行している「振り込め詐欺」では、空き家の住所を現金の送付先として指定し、だまし取ったお金を犯人が受け取るといった事例が発生しているようです。
また、空き家は放火犯の標的にもなりやすく、知らないうちに火災が発生するケースもあります。
長期間放置されて腐食が進んだ建材は耐火性が低く燃えやすいため、ひとたび出火すると火が広がりやすく、隣家への延焼リスクも高まります。
空き家を放置することは、犯罪や火災といった重大なリスクにつながる可能性があることを、しっかりと心に留めておきましょう。

デメリット3．近隣トラブルが生じやすい

空き家を長期間放置していると、悪影響が近隣にも及び、ご近所トラブルに発展するリスクが高まります。
主なトラブルとしては、庭の草木が伸び放題になって隣地にはみ出したり、雑草の繁茂によって発生した害虫が近隣住宅に侵入したりするケースが挙げられます。
さらに、老朽化した空き家では、剥がれた屋根材や外壁の一部が風で飛ばされ、歩行者や周囲の建物に衝突して、けがや物損事故につながるおそれもあるでしょう。
こうした状況により近隣住民から苦情が寄せられるだけでなく、被害の内容や深刻さによっては訴訟に発展する可能性もあるため、空き家の放置は避けたいものです。

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空き家を放置すると税金の負担が発生する

空き家を放置すると建物や近隣トラブルだけでなく、税金に関する問題が生じることも覚えておかなければなりません。

空き家を放置し続ける間に課される税金

たとえ誰も住んでいないとしても、空き家を所有する間は固定資産税と都市計画税が毎年課されます。
固定資産税は毎年1月1日時点で不動産を所有する方を対象に、法人も個人も関係なく課される税金です。
課税対象はすべての土地と建物が原則であり、誰も住んでいない空き家も課税対象の不動産に含まれます。
都市計画税は、都市計画法で市街化区域に指定された範囲の土地と建物に課される税金です。
放置している空き家が市街化区域外にある方は都市計画税が課されることはなく、固定資産税だけの負担で済みます。

固定資産税と都市計画税の計算方法

納付が必要な固定資産税と都市計画税額は、以下の計算式から算出可能です。
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4％
都市計画税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3％（最高税率）
なお、空き家が住宅用地のケースは減額特例の対象になり、固定資産税評価額に特例率を掛けて、納付する税金を少額にできます。
特例率は、敷地のうち200㎡以下の部分に適用される「小規模住宅用地」と、200㎡を超える部分に適用される「一般住宅用地」とで異なります。
固定資産税では、小規模住宅用地が1/6、一般住宅用地が1/3に軽減される仕組みです。
都市計画税については、小規模住宅用地が1/3、一般住宅用地は2/3の特例率が適用されます。
たとえば、空き家の敷地面積が200㎡、固定資産税評価額が1,500万円の場合、減税特例を適用した税額は、次のように計算されます。
固定資産税 ＝ 1,500万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 3万5,000円
都市計画税 ＝ 1,500万円 × 1/3 × 0.3％ ＝ 1万5,000円
住宅用地を対象とした減額特例は空き家を所有する方にとってはうれしい制度ですが、空き家の状況次第では特例の適用対象外となるおそれがあります。

特例対象から外れる特定空家とは

特定空家とは管理不十分な空き家を指すものです。
自治体から特定空家に指定されると減税特例の対象から除外され、固定資産税は約6倍、都市計画税は約3倍に膨れ上がるおそれがあります。
倒壊など保安上の危険性がある空き家や、著しく衛生的に有害とみなされる空き家、管理不十分により著しく景観を損なう空き家などは特定空家に指定されやすいため注意が必要です。
なお、特定空家に指定されたあと、自治体からの助言・指導にしたがい状況を改善すれば指定は解除され、減税特例は継続されます。
改善せず自治体から勧告を受けると減税特例の対象外になるため、助言や指導を受けたら速やかに対応しましょう。

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放置した空き家の売却方法

空き家を放置し続けた結果、中古住宅として売却できないとなると、基本的には古家付き土地か更地での売却となります。
納得のいく形で空き家を売却するためにも、売却方法の特徴やメリットを確認し比較しましょう。

古家付き土地としての売却

古家付き土地とは、名前のとおり古い建物がある土地を指し、建物自体に価値がなく土地をメインで売り出したいときに用いる売却方法です。
一般的には築20年が経過した空き家は建物としての価値がないとみなされ、古家付き土地として売却される傾向が見られます。
空き家を解体せずに売却できるだけでなく、空き家がある状態であれば固定資産税と都市計画税として納める金額も安くなるため、古家付き土地での売却はコスト削減が期待できます。
売却後に瑕疵が発覚すると買主から修繕費用や損害賠償などを請求されるおそれがありますが、古家付き土地では売主の責任が免除されやすく、安心して売り出せるでしょう。
住宅として売却するよりも価格は控えめになる一方、割安で不動産を購入したい方の目にとまる可能性が高く、買い手が見つかりやすいメリットもあります。

更地としての売却

空き家の一部に損壊が見られるなど劣化が激しいときは、空き家を解体して更地にして売却する方法がおすすめです。
解体費用の負担は必要ですが、自治体から特定空家に指定されて指導が入るリスクがゼロになります。
土壌や地盤の調査も更地のほうが実施しやすく、マイホームの建設に向けて土地を探している方も安心できるため、売買契約が成立する可能性が高まります。
建物がないぶん土地の広さを目視で手軽に確認できるほか、全体像を把握しやすい点も、更地にして売却するメリットのひとつです。
土地を購入後、解体作業を省略してすぐに建築に着工できることから、工事完了までの流れもスムーズです。
速やかに買い手を見つけて売却したいなら、古家付き土地ではなく更地として売却すると良いでしょう。

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まとめ

空き家を放置すると、老朽化や近隣トラブルなど、さまざまなデメリットが生じやすくなります。
特定空家に指定されると税金の納付額も高くなるため、空き家を放置するのは避けたほうが良いでしょう。
売却するならメリットを比較したうえで、古家付き土地か更地か慎重に判断することをおすすめします。