初めての大家業の流れとは？管理委託と自主管理についても解説！

大家業を営み家賃収入を得たいと考えていても、どのように始めるのかわからず悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
特別な資格などは必要ありませんが、賃貸物件の管理には知っておきたいことがたくさんあります。
そこで今回は、不動産投資を検討している方に向けて、初めて大家業にチャレンジする場合の流れ、管理委託と自主管理についても解説します。

初めての大家業①賃貸借契約までの流れ

大家業を始めるために必要な自己資金は、約100万円です。
ローンが利用できるため、物件価格の満額を用意する必要はありません。
不動産に関係する資格には、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーなどがあり、取得していなくても大家業を始めることが可能です。
初めて大家業に挑戦する方のなかには、入居募集・家賃の集金・クレーム対応など、さまざまな業務をこなさなければならないと考えている方もいるでしょう。
しかし、それらの業務も、必ずしも自分でおこなわなければならないわけではありません。

流れ①投資用不動産の購入

不動産会社へ依頼したり、インターネットで投資用不動産を探したりして、金融機関にいくらまで利用できるのかを事前に打診しておきましょう。
良い物件が見つかったら、不動産会社に購入したい旨を伝え、契約と同時にローンの申し込みをおこないます。
金融機関から融資金が振り込まれ、物件の購入代金の残額を支払うと物件がご自分のものとなり、大家業が始まります。

流れ②入居審査

投資用不動産を所有していても、そこに入居者がいなければ、家賃収入を得られません。
これまでに、借主として賃貸借契約を結んだ経験はあったとしても、入居希望者の審査をおこなうのは初めてである方がほとんどでしょう。
入居審査で確認するのは、入居希望者の収入状況や職業がメインですが、入居者同士のトラブルを避けるには人柄も重視したほうが良いでしょう。
なお、大家さんの代わりに、管理会社でも審査をおこなえます。

流れ③賃貸借契約

物件の購入と入居審査のあとの流れは、借主との賃貸借契約です。
賃貸借契約の締結で重要なことは、トラブルを防止するために契約内容を明確にしておくことです。
とくに原状回復については、貸主と借主のどちらが修繕義務を負うのかで、トラブルに発展する可能性があります。
また、入居してからすぐに発生した設備の故障も、トラブルのよくある原因です。
もし、2年の契約で入居したにも関わらず、1年未満で故障が発生したとすれば、不満をもたずに修繕費用を負担する入居者は少ないでしょう。
大家がどこまで修繕を負担するかは、賃貸借契約書に明記しておく必要があるといえます。

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初めての大家業②管理委託

継続した家賃収入を得て、初めての大家業を成功させるには、経営する賃貸物件をどのように管理していくかも重要です。
賃貸物件の管理方法には、管理委託と自主管理の2種類があります。
大家業が初めてかそうでないかに関わらず、基本的に管理委託がおすすめです。

管理委託とは何か

管理委託とは、不動産会社に賃貸物件の管理を委託することです。
賃貸物件の管理業務は、入居者の募集から契約の締結と更新、退去時の対応など多岐にわたります。
また、マンションなどを1棟そのまま賃貸物件として経営する場合は、建物および設備の保守点検、清掃やメンテナンス業務もおこなわなければなりません。
管理委託は、そのすべてを管理会社に委託するため、大家さん自らは動きません。
管理委託料の上限はありませんが、家賃収入の3～8％以内に設定されているのが一般的です。
20万円の家賃収入があれば1万円ほどの支出となりますが、煩雑な業務を委託できるのであれば、決して高い金額ではないでしょう。

管理委託のメリットとデメリット

管理委託のメリットは、大家さん自らが管理業をおこなう必要がないことです。
大家業のほかに仕事をもっている方が自主管理をおこなおうとすると、仕事が管理業務で中断されたり、休日が管理業務でつぶれてしまったりします。
しかし、管理業務を管理会社に委託しておけば、自分の仕事に専念できるでしょう。
また、頻繁には訪問できないような、遠方にある賃貸物件を経営できる可能性があることが委託管理のメリットです。
自宅近くである必要がないため、より条件の良い賃貸物件を経営できます。
24時間体制でトラブルに対応する必要もなく、肉体的・精神的負担は自主管理よりも減らせるはずです。
空室がなかなか埋まらないなどの悩みがある場合も、相談先があるため安心です。
一方、デメリットには、入居者と賃貸借契約を締結した場合に支払う仲介手数料や、管理を委託するための管理委託料が発生することが挙げられます。
個人で入居者を探すのは難しいかもしれませんが、管理会社には空室を埋められるだけの営業力があるはずです。
専門的な知識や経験を必要とする管理業務も、大家業が初めての方にとっては難しいでしょう。
管理委託料や手数料を支払ったとしても、管理業務を管理会社に委託するメリットは大きいに違いありません。

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初めての大家業③自主管理

とくに大家業が初めての場合は、管理会社による管理委託がおすすめですが、大家さん自身が賃貸物件を管理する自主管理の方法もあります。
また、大家業を始めて軌道に乗ってきたあとで、管理委託から自主管理に切り替えることも可能です。
やらなければならないことが増えますが、自主管理に切り替えて良かったと思うこともあるでしょう。

自主管理とは何か

自主管理とは、管理会社に管理を委託せずに、大家さん自身が賃貸物件のすべての管理をおこなうことです。
管理会社によるサポートが受けられないため、賃貸物件の経営で生じるすべてのことに、大家さん自身が対応しなければなりません。
たとえば、自身でHPを作成して入居者を募集したり、滞納された家賃を取り立てたりするのも大家さんの仕事です。
また、建物や設備の劣化状況を自分で調査して、修繕工事の必要があれば業者を選定して、工事の発注まですべて大家さん自身の手で進めます。
修繕については、適切な時期に適切な工事をおこなわないと、入居者離れにつながることに注意が必要です。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理を選ぶメリットは、自分で賃貸物件の状況を把握すれば、効率的な経営が可能であることです。
大家業が初めてでも、経営する賃貸物件を自分の目で見れば、何が必要とされているのかがわかるでしょう。
また、賃貸物件に実際に足を運べば、入居者とのコミュニケーションの機会が増え、入居者の意見をくみ取りやすくなります。
もちろん、管理委託料がかからないことも、自主管理のメリットです。
ローンの返済を抱えるなかで、管理委託料も発生するとなると、賃貸物件運営の収支にも影響するでしょう。
大家さん自身が管理をおこなって管理委託料を節約すれば、もし空室が出たとしてもダメージは少なくて済むはずです。
しかし、自主管理をおこなうのであれば、365日いつでもトラブルに対応できるようにしなければなりません。
不動産投資以外に仕事をもっている方や、複数の賃貸物件を運営している方に、自主管理は難しいでしょう。
初めての大家業で賃貸物件の経営ノウハウをもっていないと、入居者の不満がたまり、退去につながってしまうこともデメリットです。
賃貸物件経営には、長い年月をかけて培っていかなければならないノウハウも必要であり、初めての方にとっては大変といえます。

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まとめ

初めて大家業を始める場合、賃貸物件の購入から始まり、入居者の募集と審査、賃貸借契約をおこなうのが主な流れです。
大家業が初めてかそうでないかに関わらず、賃貸物件の経営は管理委託がおすすめです。
ただし、自主管理には、管理委託料が抑えられたり、自分の目で物件の状況を把握できたりするなどのメリットがあります。