不動産投資を始めるなら！2種類の利益の仕組みとメリット・リスクを解説

資産形成などにおいて不動産投資を検討しているときは、利益の仕組みをよく確認することが大事です。
実は、不動産投資の利益は2種類あり、それぞれで仕組みが異なるため、注意が必要です。
そこで今回は、不動産投資の利益であるインカムゲインとキャピタルゲインについて、それぞれの仕組みとメリット・リスクを解説します。

不動産投資の利益の仕組み①インカムゲイン

不動産投資の利益のひとつにあたるのが、インカムゲインです。
インカムゲインの仕組みやポイントは、以下のとおりです。

利益の概要

インカムゲインとは、不動産を保有しているなかで得られる利益であり、賃貸経営時の家賃収入が代表的です。
自身のアパートやマンションなどを賃貸物件として運用し、入居者から家賃を受け取るのが基本的な仕組みです。
1回あたりの利益はそれほど高額ではありませんが、家賃収入は毎月得られます。
また、不動産投資にあたり、アパートやマンションなどをローンで購入しているときは、毎月の家賃収入から返済資金を工面できます。
それだけ利益は目減りするものの、本業の収入やオーナーの貯蓄だけで返済しなくて良い点で、負担が比較的軽めです。
返済が終われば、毎月の家賃収入が目減りしなくなり、以前より多くの利益が得られます。
なお、インカムゲインを得る不動産投資といえば、先述のとおり賃貸経営が一般的です。
しかし、近年広がっている民泊での収入も、インカムゲインの一種だとみなせるため、あわせてチェックしておきましょう。

必要な経費や税金

毎月の家賃収入などから差し引かれるのは、ローンの返済金だけではありません。
インカムゲインを得るなかでは、いくらかの経費や税金もかかるため注意が必要です。
主な経費には、保有するアパートやマンションなどの管理費・修繕積立金・保険料が挙げられます。
オーナーが負担する税金は、まず物件にかかる固定資産税と都市計画税です。
また、インカムゲインには、所得税を課せられる可能性があります。
ただし、課税対象額は、年間の収入から必要経費を差し引いた金額です。
計算結果が20万円以下なら、確定申告は不要です。
少しでも所得税を抑えるため、年間の収入から差し引ける経費を見落とさないように注意しましょう。

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不動産投資の利益の仕組み②キャピタルゲイン

不動産投資の利益には、上記のインカムゲインのほかに、キャピタルゲインが挙げられます。
キャピタルゲインの仕組みやポイントは、以下のとおりです。

利益の概要

キャピタルゲインとは、自身の不動産を売却して得られる利益であり、売却益や転売益などとも呼ばれます。
キャピタルゲインを得るには、自身の不動産を購入価格より高く売り出すのが基本です。
購入価格と売却価格の差額が、オーナーの利益となる仕組みです。
かつてのバブル期には、不動産の値上がりが激しかったため、キャピタルゲインを得ていた投資家がよく見られました。
しかし、バブルの崩壊以降は、不動産の売却で利益を得るハードルが上がっています。
景気の悪化で不動産が値下がりしており、購入価格より高く売却するのが難しくなっているからです。
市況に左右されやすい仕組みから、キャピタルゲインは現在ではリスクが高く、不動産の売却で利益を狙っている投資家は少なめです。
売却を前提とした不動産投資が現在でも見られるのは、地価が上がりやすい都心の一部地域などに限られます。
ただし、有利なエリアでも物件をしっかり選ぶ必要があり、投資の難易度は高めです。

利益のポイント

キャピタルゲインを狙うときは、市況をしっかり見極める必要があります。
利益の仕組みから、投資家個人の施策だけでは限界があるからです。
バブル崩壊後にキャピタルゲインを狙いにくくなった事例のように、投資家に不利な市況では、どのような手を打っても損失を被りかねません。
また、キャピタルゲインに向いている不動産かどうかも、しっかり確認することが大事です。
たとえば、区分所有のワンルームマンションなどは、キャピタルゲインにあまり向いていません。
資産価値に建物分の割合が大きく、経年劣化の影響で購入時より値下がりする傾向があるからです。
どのような不動産でもキャピタルゲインを狙えるとは限らないため、市況とあわせ、投資対象の条件もよく確認しましょう。
このほか、不動産の売却で利益を得るには、買主の需要をうまく満たす必要があります。
買主の需要を満たす不動産なら比較的有利であり、購入価格より高額での売却が期待できます。

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不動産投資のそれぞれの仕組みのメリット・リスク

不動産投資の利益であるインカムゲインとキャピタルゲインには、それぞれにメリット・リスクがあります。
自身に向いた不動産投資をおこなえるよう、利益の仕組みだけではなく、特徴も事前に確認したいところです。
それぞれの利益のメリット・リスクは、以下のとおりです。

インカムゲインのメリットとリスク

インカムゲインのメリットは、一定期間にわたって安定的に収入を得られることです。
1回あたりの利益は少額でも、不動産投資で収入を毎月得られるため、家計を助けられます。
その代わりに、オーナーは物件を管理しなくてはなりませんが、実際の業務は管理会社に委託できます。
全般的に管理業務を委託しておけば、不動産投資を実施していても、それほど手間はかかりません。
そのため、インカムゲインなら企業に勤めながらでも得られることがあるのは、オーナーにとってのメリットです。
さらに、インカムゲインは老後の備えにもなりえます。
早くから不動産投資に力を入れ、賃貸経営などの規模を拡大させておくと、毎月の家賃でまとまった収入を得られる可能性があります。
毎月の収入が高額になれば、年金が当初の想定より下がったときも安心です。
このほか、家賃収入は急激に変動するケースが少なく、収益をシミュレーションしやすいこともメリットです。
一方のリスクには、空室の発生が挙げられます。
多くの空室が発生するなど、自身の不動産を十分に活用できないと、赤字になりかねません。
また、敷地内で起きた事故によって家賃が下がるなど、想定外の事態で収益が減るリスクもあります。

キャピタルゲインのメリットとリスク

キャピタルゲインのメリットは、うまくいけば一度に大きな利益を得られることです。
また、不動産はローンで購入できるため、元手が少なくとも投資をおこなえることがあります。
少ない元手で大きな利益を一気に狙えるのは、キャピタルゲインならではのメリットです。
一方のリスクには、不動産は流動性が低く、売却に手間取りやすいことが挙げられます。
キャピタルゲインの仕組み上、不動産の売却なしには利益が出ないため、注意が必要です。
くわえて、少子高齢化の進む日本国内では、土地や建物の値下がりが懸念されます。
購入当時より不動産が値下がりすると、キャピタルゲインを得るのは困難です。
さらに、不動産を売却すると、条件によっては税金が発生します。
税金を計算に入れていないと、予想より収益が低くなり、売却の条件やタイミングを後悔しかねません。
収益の見込みや売却のタイミングなどは、関連する税金や課税額などを確認したうえで判断することが大事です。

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まとめ

インカムゲインとは、不動産を保有しているなかで得られる利益で、アパートなどを経営し、入居者から家賃を受け取る仕組みです。
一方のキャピタルゲインとは、不動産の売却によって得られる利益であり、購入価格より高く売却したときの差額が該当します。
インカムゲインは安定収入を得られる一方で空室リスクがあり、キャピタルゲインは一度に大きな利益を狙える一方で、売却に手間取りやすいといった特徴があります。