マンションの一棟投資を始めるメリットは？リスクや注意点をご紹介！

不動産投資方法のひとつに、マンションの一棟買いが挙げられます。
これは不動産投資界隈で注目を集めている手法ですが、とくに初心者が始めるときにはデメリットも把握しておかなければなりません。
そこで今回は、一棟投資を始めるメリットやリスク、失敗しないための注意点をご紹介します。

マンションの一棟投資を始めるメリット

まず、マンションの一棟投資とは、建物全体を購入して家賃収入を得る投資方法です。
この投資方法を採用するメリットには、以下の3つがあります。
それぞれ特徴を確認しておくと、スムーズにマンション投資が始められるでしょう。

メリット①利回りが高い

マンションの一棟投資は、区分投資と比較すると利回りが高い傾向にあります。
「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家」が発表している2022年1月〜12月期の市場動向年間レポートによれば、区分マンションの表面利回りは7.41％です。
一方、一棟マンションは7.84％と高い水準を保っています。
区分投資より多くの利益を得やすいため、手元の資金も増やせるでしょう。

メリット②資産価値が高い

マンションの一棟投資では、建物が建っている敷地全体の土地を所有します。
そのため、区分投資よりも投資対象の資産価値が高く評価されがちです。
一般的に建物は築年数が経つほど価値が下落していくので、土地の価値が重要になってきます。
一棟投資で建物と土地を所有すれば、築年数の経過で建物の価値が下がっても土地評価は下がりにくいでしょう。
ケースによっては、土地の価値が上昇する可能性もあります。

メリット③運用の自由度が高い

マンションの一棟投資は、運用を自由にできるのがメリットです。
大規模修繕や改装を所有者の意向で進められるため、建物の価値向上が図りやすくなります。
入居者のニーズを反映させた設備の導入など、資産価値を高める施策を自由に決定できるでしょう。
その他、マンションの一棟投資には「部屋を売却して資金を回収する」といった運用方法もあります。
所有者の判断でマンションを運用できるので、戦略にこだわりたい方は一棟投資を検討してみると良いでしょう。

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マンションの一棟投資を始めるリスク

マンションの一棟投資には、リスクがあります。
不動産投資を始めるにあたってリスクを把握しておかないと、大きな損失につながりかねません。
失敗を避けるためにも、事前に代表的な3つのリスクを知っておきましょう。

空室リスク

マンションの一棟投資におけるリスクとして「空室リスク」が挙げられます。
これは、不動産投資においてもっとも気を付けなければならないリスクです。
空室期間中は収入が入らず、マンション経営の収支がマイナスになってしまうおそれがあります。
とくに住宅ローンを契約しているケースでは、空室増加が理由で支払いを滞納する可能性も否めません。
月々の返済が滞れば、のちに破産へとつながってしまうでしょう。
空室対策として有効なのは、家賃の引き下げです。
マンションの家賃を安く設定すれば、再び入居希望者が現れる可能性が高まります。
しかし、家賃を下げた分、利益が少なくなることは押さえておかなければなりません。
空室のままにするか家賃を下げるか、いずれがより良い方法かを検討しましょう。

家賃下落のリスク

マンションの一棟投資には、家賃下落リスクが存在します。
一般的に建物は経年劣化が進むたびに家賃が下落していくため、何もしなければそのまま家賃が下がり続けてしまうでしょう。
家賃が下落すると月々の家賃収入が減るだけでなく、利回りも低くなってしまうので注意が必要です。
家賃下落リスクの対策として、中古物件を選ぶ方法が挙げられます。
下落幅の小さい中古物件を購入すれば、運用の見通しも立てやすくなるでしょう。

災害リスク

国内では、地震や台風・火災などの災害が起きやすくなっています。
しかし、それらは予測できないため、事前の対策が欠かせません。
何もしていないと、建物が全壊する可能性もあるでしょう。
最小限の被害で収まるように、火災保険への加入はあらかじめ済ませておくことをおすすめします。
基本的に火災保険で補償されるのは大きく「自然災害」と「日常で起こる災害」の2パターンです。
自然災害には、落雷や台風、地震などが挙げられます。
一方、日常で起こる火災は、放火・タバコの不始末・電気機器による出火などです。
契約内容によって補償される範囲は異なるので、契約前にどの程度の補償を受けられるか確認しておきましょう。

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マンションの一棟投資を始めるときの注意点

マンションの一棟投資を始めるときには、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
事前の対策を怠っていると、損をするなど大きな失敗につながってしまうでしょう。
不動産投資を成功させるためにも、あらかじめ3つの注意点を把握しておく必要があります。

注意点①収支計算を綿密におこなう

不動産投資では、収支計画書が重要です。
不動産会社からの提案だけでなく、所有者自身でも計算をおこなわなければなりません。
さらに、税理士などの専門家に依頼するのも良いでしょう。
不動産会社によっては、投資家との契約を優先するあまり、必要な経費を提示しなかったり相場より安く設定した金額を出したりします。
低めに設定された収支計画で物件を契約すれば、投資失敗の大きな要因につながるので注意が必要です。
収支計画書をチェックするときには、管理会社の業務内容と費用が妥当か、税金の負担が大きくないかなどを確認する必要があります。
期待されるキャッシュフローが得られるのか、慎重に判断しなければなりません。

注意点②マンションの管理状況を調査する

一棟投資をおこなうときには、マンションの管理状況を調べておきましょう。
人気があるエリアか、周辺環境は住みやすいかなど、あらゆる条件を整理しておくことが大切です。
土地の形や立地・周辺環境はマンションの資産価値を決める重要なポイントになるので、事前に把握しておく必要があります。
また、共用部分の掃除が行き届いているか確認しておきましょう。
廊下や階段、エレベーターなど、細部まで入念なチェックをしておくことをおすすめします。

注意点③投資タイミングを見極める

マンションの一棟投資を成功させるには、投資タイミングが重要です。
投資する時期を誤ってしまうと、条件の良い物件でも低い利回りになる可能性があります。
なかでも、投資物件が高止まりしている状況での一棟投資はリスクが高くなりがちです。
大きな損失につながるおそれがあるため、慎重に判断しなければなりません。
不動産市場がある時期・ある地域で好調に見えても、しばらく経って需要が急落し、物件価格や家賃相場が大幅に下がるケースも多くなっています。
一棟投資におすすめの時期は、主に「対象地域の物件価格が上昇し始めるタイミング」と「経済環境が好転し始めたタイミング」です。
相場の高値で購入してしまうリスクも考慮しながら、投資タイミングを検討することをおすすめします。
事前に周辺の価格相場を把握しておくと、適切な投資タイミングが読みやすくなるでしょう。

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まとめ

マンションの一棟投資を始めるメリットは、区分投資より利回りが高く、自由に運用方法を決められることです。
しかし、空室リスク・家賃下落リスク・災害リスクは考慮しなければなりません。
投資するときの注意点として、収支計算を綿密におこなうほか、マンションの管理状況や投資タイミングは慎重に判断しましょう。