投資するなら中古ワンルームマンションがおすすめ！メリットやリスクを解説

投資対象の選択肢のひとつとして、中古のワンルームマンションを検討できます。
中古ワンルームマンションの賃貸需要は、新築物件やファミリー向け物件とは異なる特徴を持つため、その傾向を正しく把握したうえで運用することが重要です。
そこで今回は、中古のワンルームマンションに投資するメリットやリスク、物件選びのポイントを解説します。

中古のワンルームマンションに投資するメリットは？

中古のワンルームマンションは、手軽に不動産投資を始めるのに良い選択肢のひとつです。
ここでは、中古のワンルームマンションに投資する3つのメリットを解説します。

メリット①需要が高い

中古のワンルームマンションは、単身の社会人や一人暮らしの学生からの需要が高い傾向があります。
近年では未婚化、晩婚化が進んでいる社会的な背景もあり、ワンルームマンションの需要が高まってきています。
また、ファミリー世帯に比べると、単身でマンションを買う方が少ないことも、ワンルームマンションの賃貸物件の需要が高い理由です。
単身者の多い都市部のエリアは建築規制が入っている土地が多いため、新たにマンションを建てられず、需要に対して供給が少ないケースも見られます。
中古の場合、過去の入居率を参考にしたうえで購入を決められ、リスクヘッジができる点もメリットです。

メリット②初期投資が少ない

中古マンションの投資は、新築マンションや一戸建てよりも安い費用で始められるメリットがあります。
不動産投資では、ローンを活用して自己資金の負担を減らす選択肢もあります。
ローンを組む場合でも、初期費用の少ない中古のワンルームマンションなら、毎月の返済負担の軽減が可能です。
「自己資金は少ないけど不動産投資を始めてみたい」と考える方に適した選択肢と言えます。

メリット③物件管理がしやすい

床面積の大きいファミリータイプのマンションに比べて、物件管理がしやすい点はワンルームマンションのメリットです。
マンション物件を購入すると、後々経年劣化や災害の被害などにより多額なリフォーム費用が発生するケースがあります。
施工面積が広ければ広いほど、リフォーム費用は高額になり、賃貸経営が赤字になる可能性も考えられます。
一方、ワンルームマンションであれば、リフォーム費用が抑えられ、物件内の把握もしやすいです。

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中古のワンルームマンションに投資するリスク

中古のワンルームマンションに投資することには多くのメリットがありますが、同時にリスクも存在するため、慎重に検討する必要があります。
ここでは、中古のワンルームマンションに投資するリスクを4つ解説します。

リスク①空室のリスク

賃貸経営でよくあるリスクのひとつが、空室のリスクです。
賃貸需要が少ない地域の物件を選んでしまうと、空室率が高くなる可能性があります。
空室期間中は収入がなくなるため、物件管理費用を差し引くと、赤字経営となってしまうおそれがあります。
空室リスクを回避するためには、慎重に物件選定をすることが欠かせません。
物件選定において、的確なアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶと、空室リスクを軽減できます。

リスク②資産価値が下がる

マンションの資産価値は、築年数の経過とともに徐々に下がっていく傾向があります。
そのため、中古のワンルームマンションに投資する場合は、下落幅を見込んで投資の開始時期を見極める必要があります。
価値が下落したマンションの売却時期を見誤ると、売りたくても売れなくなり、価値の低い物件だけが手元に残って投資が失敗に終わる可能性もあるでしょう。
築年数や周辺環境の変化などをよく調べたうえで、将来のマンションの資産価値を予測し、投資するか決定することが大切です。

リスク③入居者に関するリスク

中古のワンルームマンションに投資する場合、既存の入居者もそのまま引き継ぐ形となります。
入居者が家賃を滞納している、連帯保証人がいないなどの問題が後から発覚するリスクも考えなければいけません。
既存の入居者が退去した後の家賃設定についても、考えておく必要があります。
経年劣化により物件の資産価値は下がっているため、既存の入居者と同じ価格の家賃では新規入居者は望めないかもしれません。
一方で、物件が古くなるほど修繕費用がかかるようになるため、収支のバランスを考える必要があります。

リスク④物件の欠陥リスク

中古のワンルームマンションには、給排水管の故障やシロアリ被害、雨漏りなどの欠陥があるケースがあります。
契約書に明記されていない欠陥について、購入後に発覚した場合でも、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できます。
しかし、契約不適合責任を免除する契約になっていたり、契約書で定められている適用期間が過ぎていたりした場合は、買主の自費で修繕することが必要です。
中古のワンルームマンションは新築に比べて経年劣化による欠陥があるケースが多いため、契約前の慎重な確認が大切です。

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中古のワンルームマンションに投資する場合のポイント

中古のワンルームマンションに投資する場合は、さまざまな要素を複合的に検討したうえで投資対象を決めることが大切です。
ここでは、中古のワンルームマンションのポイントを3つ解説します。

ポイント①立地を見極める

投資する中古のワンルームマンションを選ぶ場合は、周辺の賃貸需要の調査が欠かせません。
ワンルームマンションに住む単身の方の需要を検討し、周辺の立地がターゲットに合っているかを見極める必要があります。
物件の最寄り駅がオフィス街や大学から近い場合は、一定の需要が見込める可能性があります。
単身の方は通勤・通学の利便性を求めるため、駅近であることも賃貸物件を選ぶ重要な要素です。
また、近くにスーパーマーケットやコンビニエンスストア、飲食店など一人暮らしが便利になる施設がそろっているかも確認しましょう。

ポイント②設備を見極める

中古のワンルームマンションにおいては、設備の充実度が需要を大きく左右する重要な要素となります。
周辺の競合物件に比べて、検討している物件の設備は充実しているかどうか確認する必要があります。
忙しい一人暮らしの方にとって、宅配ボックスは生活を便利にする重要な設備です。
また女性の一人暮らしでは、オートロックなどの防犯設備が充実している物件が選ばれる傾向があります。
設備の有無と同時に、中古の場合は設備の古さやメンテナンスが必要になる時期についてもしっかり確認しておくと良いでしょう。

ポイント③マンションの管理状況

中古のワンルームマンションを選ぶ場合は、マンションの管理状況を見ると、入居者や管理会社の質についてある程度見極められます。
たとえば、ゴミ置き場は整理されているか、自転車置き場のルールは守られているかなどの点に着目できます。
管理が行き届いているマンションは、入居者の質が良く、満足度も高いことが予想できるでしょう。
管理状態が良いマンションは入居率が高くなるため、空室リスクを回避するうえでも欠かせない要素と言えます。

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まとめ

中古のワンルームマンションに投資するメリットには、賃貸需要が高い点や初期費用が抑えられる点などが挙げられます。
一方で、経年劣化による資産価値の下落や空室のリスク、さらには物件自体に欠陥がある可能性にも注意が必要です。
投資する中古のワンルームマンションを選ぶポイントとして、立地や設備、管理状況などをよく確認しましょう。