不動産投資における「利回り」とは？相場や計算方法をご紹介！

不動産投資をおこなうときには、利回りを考えなければなりません。
しかし、初心者は不動産投資の「利回り」がどのようなものか、具体的な説明がむずかしいかもしれません。
そこで今回は、不動産投資で知っておきたい利回りとは何か、種類や平均相場、主な計算方法をご紹介します。

不動産投資における「利回り」とは

不動産投資の利回りとは、物件価格に対して1年間の収益がどのくらいかを割合で示す指標です。
つまり、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを「%」で表します。
主な利回りの種類は「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つです。
それぞれどのような意味を持つのか、概要を確認しておきましょう。

表面利回りの概要

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。
物件の維持費や諸経費を考慮しないため、あくまで目安として使用されます。
投資物件の収益性を簡単に判断するもので、実際の利益とは異なるのが特徴です。
一般的に、不動産広告やポータルサイトでは、この表面利回りが記載されます。

実質利回りの概要

実質利回りとは、最終的な手取り収入の割合を示す指標です。
経費を考慮しているため、より現実的な収益を表します。
不動産投資では、この実質利回りが重要になるので事前に把握しておきましょう。
表面利回りだけで物件を判断してしまうと、年間諸費用が高くなり、結果的に低い利回りとなってしまう可能性があります。
不動産投資で失敗しないためにも、表面利回りと実質利回りの両方を確認することが大切です。

想定利回りの概要

想定利回りとは、新築物件や、購入時点で空室の多い物件などで使われる指標です。
まだ入居者がいないため、満室になったと「想定」して計算します。
計算式は表面利回りと同じで、「年間家賃収入（満室想定） ÷ 物件購入価格 × 100」で求められます。
最大の利益がどのくらいか判断したいときに活用すると良いでしょう。

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不動産投資における利回りの平均相場

不動産投資を始めるにあたって、利回りの平均相場はあらかじめ把握しておきたいものです。
利回りの平均相場は、物件の種類や立地によって異なります。
以下では、エリア・物件の種類ごとの利回り相場をそれぞれご紹介します。

利回りの全国平均相場

不動産投資における表面利回りは、全国平均で約4〜6%程度です。
実質利回りなら、約2.5〜4%程度が目安となっています。
そのため、投資初心者は年利5%程度を目指すのが良いでしょう。
しかし、理想的な相場は異なります。
理想的な利回りは物件の種類やリスク許容度により異なりますが、都心の区分マンションでは約4.0%～4.5%が、一般的な目安とされています。
注意点として、高い利回りを望むほど、リスクが付くことを押さえておく必要があるでしょう。
不動産投資をおこなうときには、年齢や収入などあらゆるリスクを考慮しなければなりません。
相場はあくまで目安程度に考えておくと、失敗を避けられます。

エリアごとの利回り相場

不動産投資の利回りは、対象物件が都市部にあるか地方にあるかで数値が異なるのが特徴です。
都市部における表面利回りは、約3〜5%程度になっています。
一方で、地方は表面利回りが約8～10%以上になるケースも珍しくありません。
物件がある地域によって大きな差が生じるため、事前に周辺エリアの相場を確認しておくことが大切です。
また、注意点として、表面利回りは諸経費を考慮していません。
実際の収益とは異なるので、あくまで参考程度に見ておきましょう。

物件の種類で判断する利回り相場

不動産投資の利回りは、物件の種類によって大きく異なります。
たとえば、区分マンションなら表面利回りは約4.0%～4.5%程度が目安です。
一方、一棟マンションは表面利回りが約6%～7%です。
一棟アパートになると、約8.1%の表面利回りが期待できます。
なお、一戸建ての表面利回りは約6〜8％です。
このように、物件の種類ごとに目安が異なるので、自身の物件ではどうか事前に確認しておきましょう。
不動産投資における利回りは間取りによっても異なる可能性があるため、さまざまな条件を考慮しなければなりません。
なかでも、諸費用や空室リスクを考えないと、運用途中で赤字になるなど失敗する可能性があります。
大きな損失につながらないよう、入念な計画を立てることが大切です。
不動産投資の計画を立てるときには、表面利回り・実質利回り・想定利回りの3つを把握しておくと失敗が少なくなるでしょう。

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不動産投資における利回りの計算方法

利回りの計算方法は、以下のとおりです。
利回りの種類ごとにどう計算していくのか、具体的な事例をもとにシミュレーションしてみましょう。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、年間の家賃収入と物件の購入価格を使って計算します。
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
年間家賃収入には、満室時の収入を用いるのが一般的です。
具体的な事例として、以下の条件を挙げると、このような計算式になります。

●部屋数10室
●家賃7万円
●建築費用1億円

まず、満室時の年間家賃収入を計算します。
家賃7万円 × 10室 × 12か月 = 840万円
これをもとに、表面利回りを求めます。
年間家賃収入840万円 ÷ 物件購入価格1億円 × 100 = 8.4％
この事例では「8.4%」が表面利回りとして期待できるでしょう。

実質利回りの計算方法

表面利回りにランニングコストや諸費用を考慮したのが「実質利回り」です。
計算式に表すと、下記のようになっています。
実質利回り = (年間家賃収入 - 年間諸経費) ÷ (物件購入価格 + 購入時諸経費) × 100
建築時にかかる主な諸費用には、登記費用や司法書士報酬・不動産取得税などがあります。
また、ランニングコストとして、管理費・修繕費・固定資産税といった費用も含めなければなりません。
とくに近年は管理費や修繕費が上昇傾向にあり、空室率の影響も無視できないため、ローン利用時には返済利息などの金融コストも含めてシミュレーションする必要があります。
先ほどの条件にランニングコスト150万円、購入時の諸費用350万円を加えると、以下の値が実質利回りとなります。
（840万円−150万円）÷（1億円+350万円）×100=約6.66％
実際の収益性を把握するには、利回りの数字だけでなく、毎月のキャッシュフロー（家賃収入−経費−ローン返済）をシミュレーションすることが不可欠です。

想定利回りの計算方法

想定利回りは、次の式で求められます。
年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
たとえば、年間家賃収入が120万円、物件購入価格が2,000万円のケースでは、想定利回りが6%です。
以下が計算式となっています。
（120万円÷2,000万円）×100=6%
想定利回りは空室がない状態を前提としていますが、実際には空室リスクや賃料下落の可能性もあるため、想定利回りだけで物件を評価するのは危険です。
そのため、実際の収益とは差が生じるでしょう。
さらに、想定利回りには、管理費・修繕費・税金などの諸経費が含まれません。
あらゆるリスクを想定して計画を立てないと、大きな損失につながるので注意が必要です。
利回りの種類ごとに計算方法を知っておけば、運用開始後の失敗も避けられるでしょう。
不動産投資を始めるときには、3つの利回りをしっかりと理解しておく必要があります。

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まとめ

不動産投資における利回りとは、物件価格に対して1年間の収益がどのくらいかを割合で示す指標です。
「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つがあり、相場はエリアや物件の種類によって異なります。
諸費用やランニングコストを考慮するかどうかで計算方法が違うので、事前に確認しておきましょう。