夫婦間のマンションの名義変更は？手続き費用についても解説

将来的な生前贈与や突然の相続、あるいは離婚時の財産分与などで、夫婦間におけるマンションの名義変更の手続きについてお悩みではありませんか。
とくに住宅ローンの返済中である場合は、金融機関の承諾を得ずに自己判断で名義を変更してしまうと契約違反となり、重大なトラブルに発展するリスクがあるため注意が必要です。
本記事では、夫婦間でマンションの名義変更が必要となる具体的なケースをはじめ、ローン残債がある場合の注意点や、手続きにかかる各種費用と税金について解説します。
ライフスタイルの変化に合わせてマンションの所有権を正しく見直し、安心できる将来設計を立てたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

夫婦間でマンションの名義変更が必要な3つのケース

夫婦間で名義変更をおこなうタイミングには、主に3つのケースがあります。
まずは、名義変更が必要となる具体的な状況について解説していきます。

生前贈与による権利譲渡

生前贈与とは、配偶者が存命中にマンションの所有権を無償で譲り、双方の合意によって効力が生じる契約です。
将来の相続対策にくわえ、長年連れ添った配偶者の生活基盤を守る目的で、名義変更が検討されることも多いでしょう。
また、婚姻期間が20年以上で一定の条件を満たす場合は、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円の配偶者控除を利用できます。
この特例を活用すれば税負担を抑えやすくなりますが、居住要件や過去の適用状況まで事前に確認することが大切です。
手続きでは贈与契約書や権利証、印鑑証明書、住民票などをそろえ、税務申告も含めて計画的かつ慎重に手続きを進めましょう。

離婚時の財産分与と移転

離婚時の財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて清算する制度です。
マンションが一方の単独名義でも、結婚後に夫婦の収入で取得したものであれば、原則として共有財産に含まれるでしょう。
また、離婚成立前に所有権を移すと贈与と判断される可能性があるため、名義変更をおこなう時期には十分な注意が必要となります。
財産分与には清算だけでなく、離婚後の生活支援や慰謝料の意味を含めることも可能です。
そのため、取得者やローン負担、登記時期を離婚協議書や公正証書へ明記し、請求期限や税務上の扱いも確かめながら、余裕を持って早めに準備しましょう。

配偶者死亡に伴う相続

配偶者が亡くなると、その方が所有していたマンションは相続財産となり、取得者への相続登記が必要です。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があるため十分に注意しましょう。
また、遺言書がなければ相続人全員で遺産分割協議をおこない、配偶者や子どもなどの持分を踏まえて取得者を決めます。
申請には戸籍一式や遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要なので、相続関係と法定持分を整理して、期限に余裕を持ってそろえると安心です。

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ローン返済中の名義変更に関するリスクと注意点

前章では名義変更の理由について述べましたが、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
ここでは、ローン残債がある状態での名義変更について解説します。

無断変更による一括返済

住宅ローン返済中のマンションには金融機関の抵当権が設定されているため、所有権を移す前に金融機関へ相談し、契約内容に応じて承諾を得る必要があります。
夫婦間の変更であっても法律上は別人への譲渡となるので、事前に金融機関へ相談しなければなりません。
また、無断で名義を変更するとローン契約への違反となり、期限の利益を失う可能性があるでしょう。
期限の利益とは借り入れ金を契約どおり分割返済できる権利であり、失えば残債の一括返済を直ちに求められます。
一括返済できなければ競売へ進むおそれもあるため、登記前に契約内容を確認し、契約書を持参して必ず金融機関の担当窓口へ相談し、その正式な指示に従いましょう。

名義変更や免責の困難さ

マンションの所有権と住宅ローンの返済義務は別の問題なので、名義を移しても債務者が自動的に変わるわけではありません。
金融機関は契約時に年収や勤務先、信用情報を審査しているため、借り入れ人の変更には改めて慎重な判断が必要です。
また、ペアローンや連帯保証では夫婦双方の信用力を前提としており、離婚を理由に一方だけを外すのは難しいでしょう。
譲り受ける側が単独で借り換える方法もありますが、新規契約として返済能力や物件価値の審査を受けることになります。
そのため、残債や収入、今後の居住予定を詳しく整理し、金融機関と相談しながら無理のない現実的な手続きを選ぶことが大切です。

一括返済の手続きと利点

自己資金や財産分与で住宅ローンを完済できる場合は、返済を終えてから名義変更を進めると手続きがわかりやすくなります。
まず金融機関へ一括繰り上げ返済を申し込み、指定日に残債と利息、所定の手数料をまとめて支払いましょう。
完済後は抵当権抹消に必要な書類を受け取り、法務局へ抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。
また、担保と名義の関係を一度に整理できるため、元配偶者の返済状況に影響される心配もなくなるでしょう。
抵当権を外せば将来の売却や賃貸も検討しやすいので、必要書類や申請期限なども確認し、司法書士や金融機関と日程を合わせて確実に進めることが大切です。

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マンションの名義変更にかかる費用の種類と各種税金

ここまで名義変更のリスクなどを解説しましたが、実際にかかる費用についてもおさえておく必要があります。
最後に、名義変更に伴う諸費用や税金について解説していきます。

名義変更の登録免許税

夫婦間でマンションの所有権を移す際は、変更理由に応じた登録免許税を登記申請時に納める必要があります。
登録免許税は固定資産税評価額を基準に計算し、相続では原則0.4%、生前贈与や財産分与では原則2.0%です。
また、マンションは専有部分だけでなく、敷地権にあたる土地の持分もそれぞれ課税対象に含まれるでしょう。
そのため、建物と敷地権の評価額を確認し、合計した税額をあらかじめ正確に計算する必要があります。
まず固定資産評価証明書を取得し、利用できる軽減措置の有無なども含めて、計算を誤らないよう、司法書士や法務局へ具体的な納付額を事前に確認しておくと安心でしょう。

不動産取得税や贈与税

不動産取得税は不動産を取得した方に都道府県が課す税金ですが、相続による取得は原則として非課税です。
離婚時の適正な財産分与も、夫婦で築いた財産を清算する範囲であれば、基本的に課税されないでしょう。
一方、生前贈与では不動産取得税にくわえ、年間110万円の基礎控除を超える部分へ贈与税がかかる場合もあります。
また、婚姻期間20年以上などの条件を満たせば、居住用不動産について最高2,000万円の配偶者控除を利用できるでしょう。
ただし、控除で税額が0円となる場合でも申告は必要なので、申告期限なども含めた適用条件や提出書類を所轄の税務署へ事前に詳しく確認することが大切です。

司法書士への依頼報酬

所有権移転登記は自分でも申請できますが、原因ごとに必要書類や税率が異なり、内容の確認には専門的な知識が求められます。
そのため、登記の専門家である司法書士へ依頼すれば、書類の不備や申請のやり直しを未然に防ぎやすくなるでしょう。
贈与や財産分与による名義変更の基本報酬は、一般的に10万円から15万円程度が目安です。
また、戸籍謄本などの収集を任せると、作業量に応じて数千円から2万円ほど追加される場合があります。
正式に依頼する前に変更理由や物件状況を伝え、登録免許税や書類取得費、追加報酬の条件も含めた見積もり書の内訳まで、項目ごとに詳しく確認しておくと安心です。

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まとめ

夫婦間でマンションの名義変更が必要となるタイミングは、主に生前贈与、離婚時の財産分与、配偶者の死亡に伴う相続の3つのケースに分けられます。
住宅ローン返済中の名義変更は、金融機関に無断でおこなうと残債の一括返済を求められる危険があるため、必ず事前に相談するか完済後に手続きをおこなう必要があります。
手続きの際は理由に応じた登録免許税や各種税金がかかるほか、専門家である司法書士への依頼報酬も発生するため、事前に費用の総額を把握しておくと安心でしょう。