競売物件とは？購入によって得られるメリットや生じるデメリットを解説！

不動産の購入を考えているとき、競売物件に興味を持つこともあるのではないでしょうか。
競売物件は通常の物件より価格の安いことが大きな魅力ですが、デメリットもあるので注意が必要です。
そこで今回は競売物件の概要や購入によって得られるメリット、生じるデメリットについて解説します。
マイホームの購入を検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

競売物件とは①不動産を購入する際に知っておきたい概要

不動産を購入するときは、できるだけ出費を抑えたいと思うものでしょう。
不動産の価格は立地や築年数、劣化状態などによって変わりますが、それらの要素にかかわらず相場より価格が安い物件もあります。
それは、競売物件です。
競売物件とはどのような物件なのか、概要を確認してみましょう。

競売物件の概要とは

競売物件とは、所有者が物件の代金を支払えなくなり、裁判所をとおして強制的に売却された物件のことです。
代表的なのは、住宅ローンを返済できなくなって担保である自宅を差し押さえられたケースです。
住宅ローンの返済が難しくなったときは、債権者の許可を得て任意売却すると競売を避けられる可能性があります。
けれど、任意売却をしなかったりできなかったりすると、最終的に自宅は競売にかけられて強制的に売却されてしまいます。
そのような経緯で売り出されたのが、競売物件です。

競売物件の購入方法とは

競売物件は、物件自体は普通の中古住宅と変わりません。
ただし購入方法は異なるので、流れを確認しておきましょう。
競売物件を購入する際の基本的な流れは、以下のとおりです。

●公告された競売物件の情報を得る
●入札する
●開札がおこなわれる
●代金を納める
●物件が引き渡される

公告された競売物件の情報は物件証明書と評価書、現状調査報告書から得ます。
これらは競売の3点セットと呼ばれ、売却の条件や権利関係、物件の評価額や現在の状況などがわかります。
競売物件の情報を確認して購入を決めたら、入札までに価格を考えましょう。
入札は公告の3週間後くらいに始まり、1週間ほどで締め切られます。
その期間中に管轄する裁判所の執行官室で入札用紙に必要事項を記入して、保証金を支払います。
保証金の額は、裁判所が設定する入札の目安価格である「売却基準価額」の2割ほどです。
入札が終わると1週間ほどで開札がおこなわれ、基本的にもっとも高い金額を入札した方が買受人になります。
買受人になると代金納付期限の通知が届くので、期限までに残りの代金を裁判所へ納めましょう。
代金を納付すると所有権を買受人に移転する登記がおこなわれ、物件が引き渡されて手続きは完了です。

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競売物件とは②購入する際に得られるメリット

競売物件は、物件自体は普通の中古住宅ですが、売られる経緯や購入する際の手続き方法は通常と違います。
そして、競売物件を購入する際に得られるメリットも普通の中古住宅を購入するケースとは異なります。
どのようなメリットを得られるのか、おもなメリットを3つ確認しておきましょう。

メリット1：価格が安い

競売物件を購入する際に得られる大きなメリットは、普通の中古住宅よりも価格が安いことです。
物件がある地域にもよりますが、普通の中古住宅より3割ほど安く購入できると考えられます。
不動産は高額なので、価格が3割安いと購入にかかる出費は大幅に軽減するでしょう。
ただし、競売物件の価格が安くなるのは普通の中古住宅よりも価値が低くなるからです。
価値が低くなる理由はさまざまなデメリットが生じるからであるため、注意しなくてはなりません。
デメリットについては、あとの章で解説します。

メリット2：多様な物件がある

多様な物件があることも、競売物件を購入する際に得られるメリットです。
競売物件は不動産会社を介さないため、市場にはあまり出回らないような物件が見つかる可能性があります。
たとえば、事情があって三角形などの特殊な形状の物件を探していても、一般市場にはそれほど出回らないでしょう。
その点、競売物件には特殊な形状や極端に狭い物件、アパート一棟から農地までさまざまな物件が存在するので、目当ての物件や掘り出し物を見つけられることがあります。
さらに、競売物件で希望どおりの物件を見つけた場合は通常よりも安く購入できます。

メリット3：手続きの負担が少ない

競売物件は購入手続きが通常よりもシンプルで、購入者の負担が少ないこともメリットです。
通常不動産を購入する際は、候補の物件の内覧や売主との条件交渉、売買契約の締結や登記などの手続きをする必要があります。
一方、競売物件で購入者がおこなう手続きは、基本的に入札用紙への記入と保証金の納付、残りの代金の支払いくらいです。
所有権移転登記などの登記手続きは裁判所が代わりにおこなうので、購入者は煩雑な登記手続きをする必要もありません。

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競売物件とは③購入する際に生じるデメリット

競売物件の大きなメリットである価格の安さには、魅力を感じる方も多いでしょう。
ただし先述のとおり、競売物件の価格が安いのはさまざまなデメリットが生じるからです。
どのようなデメリットが生じるのか、確認しておきましょう。

デメリット1：内覧ができない

内覧とは購入候補の物件を実際に見学することであり、普通の中古住宅を購入する際は基本的におこないます。
けれど競売物件は、旧所有者が専有しているなどの事情によって、購入前に内覧できないケースが多くあります。
先述した3点セットで物件の情報を得ることはできますが、知りたい内容が載っているとは限らないうえ、想像と実際に見るのとでは大きく異なる部分もあるでしょう。
そのため、購入後に「イメージと違った」と後悔する可能性があります。

デメリット2：契約不適合責任を問うことができない

契約不適合責任とは、購入した不動産の品質などが売買契約の内容と異なる場合に売主の責任を問うことのできる制度です。
普通の中古住宅の場合は、売買契約書に記載されていない雨漏りやシロアリ被害などが購入後に見つかると売主の責任となり、修繕などの対応を依頼できます。
けれど、競売物件は一般の取引における売主が存在せず、売買契約を締結しないため契約不適合責任を問うことができません。
したがって、購入後に思わぬ不具合などが見つかっても自分で対応する必要があります。

デメリット3：私物などが残されている可能性がある

普通の中古住宅を購入する際は、私物などがない状態で引き渡されることが一般的です。
けれど、競売物件は旧所有者が売主ではないため取り決めがなく、内覧もできないのでどのような状態で引き渡されるのか不透明です。
家具や家電製品などの私物がそのまま残っていると、購入者が費用を出して処分しなくてはなりません。

デメリット4：不法占拠されるリスクがある

競売物件には旧所有者が売主ではないことによるさまざまな注意点がありますが、なかでも懸念されるのは引き渡し義務がないことです。
すんなりと立ち退いてもらえれば問題ありませんが、不法占拠される可能性もあります。
購入した競売物件を不法占拠されてしまうと、購入者が裁判所に引き渡しを命令する申立てをしなくてはなりません。
それでも旧所有者が退去しない場合は強制執行の申立てをおこなう必要があり、多大な時間や労力がかかってしまうでしょう。

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まとめ

競売物件は、普通の中古住宅よりも安く購入できることが大きなメリットです。
ただし、内覧ができないことや契約不適合責任を問えないなどのデメリットには注意が必要です。
不法占拠されるリスクもあるので、購入を検討する際はそれらの点をふまえて慎重に決断しましょう。