不動産を購入するならチェック！引き渡しまでの流れと注意点

土地や建物の購入は、一生のうちに何度もおこなうものではありません。
そのため「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないようにしたいものです。
満足のいく結果にするためには、引き渡しまでの流れや注意点を知っておくことがポイントです。
今回は、不動産購入の流れや販売形態、注意点について解説します。

購入の流れと不動産の販売形態の種類

まずは、不動産における販売形態の種類について解説します。

仲介物件

販売形態としてまず挙げられるのが、仲介物件です。
仲介物件とは、売主と買主を仲介し、手続きを進める形態を指します。
不動産を購入したり売却したりする場合、一般的に用いられる販売形態といえるでしょう。
仲介物件を選ぶメリットは、下記のとおりです。

●契約書の作成や金融機関との連絡など、さまざまな手続きを依頼できる
●価格交渉も不動産会社を介しておこなえる

メリットとしてまず挙げられるのが、不動産購入時の手続きを依頼できたり、サポートできたりすることです。
不動産取引では、売買契約書の作成や金融機関とのやり取り、必要書類の準備などさまざまな手続きが必要となります。
仕事や家事のあいまに準備をしなければならず、忙しい日々となるでしょう。
仲介物件の場合、必要な手続きや書類の準備は、基本的に不動産会社がおこなうので、土地や建物の購入が初めての方でも安心です。
また、売主と価格交渉をおこなうことがあります。
売主に対して直接伝えにくいことも、不動産会社が代理できるのがメリットです。

売主物件

販売形態として、売主物件も挙げられます。
売主物件とは、仲介業者を介さず、直接売主から土地や建物を購入する形態です。
ただし、個人間での取引はほぼないため、売主=不動産会社であることが一般的といえます。
売主物件の土地や建物を購入するメリットは、下記のとおりです。

●仲介手数料の支払いが不要になる
●連絡をスピーディーに取れる

売主物件の場合、仲介手数料が不要となります。
仲介手数料とは、仲介で土地や建物を購入したとき、不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産購入時における初期費用のなかでも、大きな割合を占めるものとなります。
仲介手数料が不要になるのは、売主物件ならではのメリットといえるでしょう。
ちなみに仲介手数料は成功報酬となっており、売買契約が成立した場合のみに発生します。
また、連絡をスピーディーに取れることも、メリットの1つです。
仲介物件の場合、やり取りする相手は主に不動産会社となります。
そのため、売主に買主から連絡を入れるケースはほぼないといえます。
急ぎで確認したいことがあっても、不動産会社を介すことになるので、時間がかかりやすいのがデメリットです。
その反面、売主物件なら、売主と直接やり取りでき、スムーズに連絡を取ることができます。

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不動産を購入する際の引き渡しまでの流れ

続いて、引き渡しまでの流れについて解説します。

条件を決める

流れの最初におこなうことは、条件を決めることです。
価格や立地だけでなく、交通の便や周辺環境なども考慮します。
家族構成やライフプランが、将来変化する可能性も視野に入れることがポイントです。
「マイホームを購入する=長く住む」ということなので、将来の見通しまで考えるようにします。

物件を探す

条件が決まったあとの流れは、実際に物件を探すことです。
条件に適したものをいくつかピックアップし、内覧やオープンハウスに出向きます。
さまざまな物件を見学することにより、妥協する点や譲れないところが見つかるでしょう。
購入する物件が決まったら、申し込み書（購入する意思があることを売主に伝える書面）を記入し、提出します。

住宅ローンの審査をおこなう

住宅ローンを使う場合、申し込みのあとに審査をおこないます。
仮審査と本審査、2回おこなうのが一般的です。
審査では、年収や勤務先、勤続年数や年齢など、申し込み者の属性を調査します。
車のローンやカードローンがあったり、勤続年数が短かったりする場合、否決になる可能性もあるため注意しましょう。

売買契約を締結する

次の流れは、売主と売買契約を締結することです。
購入する土地や建物が決まり次第、売買契約書や重要事項説明書の読み合わせをおこないます。
契約条件や引き渡し日、物件の状態や契約解除の条件などをチェックしたうえで、サインすることが重要です。
また、一般的には売買契約を締結する流れのなかで、手付金を支払います。
手付金とは、契約が成立した証拠として、売主に支払うお金のことです。
契約解除に用いられたり、購入代金の一部に充当されたりする役割を持っています。
相場は取引金額の約10％ほどとなっており、基本的には現金での支払いとなります。

決済の実行と鍵の受け取りをおこなう

流れの最後は、決済の実行と鍵の受け取りです。
決済をおこなう場所は金融機関であるのが一般的で、不動産会社の担当者や司法書士などの関係者が集まります。
売主に対してお金が振り込まれたり、司法書士による所有権移転登記がおこなわれたりします。
決済が実行されたあとの流れは、鍵の受け取りです。
鍵の受け渡しがおわれば、新居に引っ越しが可能となります。

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不動産購入の流れで知っておきたい注意点

最後に、不動産購入の流れで知っておきたい、注意点について解説します。

将来を見据えた資金計画を立てる

注意点としてまず挙げられるのが、将来を見据えた資金計画を立てることです。
土地や建物の購入では、物件代金のほかに、下記のようなさまざまな初期費用がかかります。

●手付金
●各種手数料
●税金
●リフォーム費用
●引っ越し代など

各種手数料とは、仲介手数料や司法書士に支払う報酬などのことです。
売買契約に使用する印紙代や、所有権移転登記にかかる、登録免許税なども必要になります。
また、中古物件をリフォームする場合はリフォーム費用も、初期費用の1つとして準備が必要です。
初期費用は、物件価格の約3～10％程度となるので、資金計画をしっかりと立てることが注意点となります。

災害のリスクを考える

災害のリスクを考えることも、注意点の1つです。
自然災害が多い日本においては、どこに住んでいても、いつどのような災害に見舞われるかわかりません。
そのため、ハザードマップを用いて地震や津波、集中豪雨や台風などが起きたときのことを考える必要があります。
調査する主なポイントは、下記のとおりです。

●津波や浸水、地盤被害のリスク
●避難場所への行きやすさ
●火災が発生したときの延焼危険度
●耐震性

海や河川、池の近くは、地震や集中豪雨が起きたとき、津波や浸水のリスクが高くなります。
高台の土地を選んだり、海や河川からなるべく離れたところを購入したりといった工夫が必要です。
災害が起きた際の避難場所はどこなのか、移動のしやすさや流れもチェックしておきます。
また、地震大国と呼ばれる日本において、建物の耐震性をチェックすることも、注意点の1つです。
昭和56年6月1日以降に建てられた建物は、現行の耐震基準が採用されています。
それ以前に建てられている場合、旧耐震基準が採用されている可能性が高いので、注意が必要です。

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まとめ

土地や建物における販売形態は、仲介物件と売主物件の2種類があります。
不動産の購入は、希望条件を決めて物件探しと申し込みを行い、住宅ローンの審査、売買契約の締結を経て、最終的に代金の決済と鍵の引き渡しに至るのが一般的な流れです。
不動産購入で後悔しないためには、物件価格以外にかかる初期費用まで含めた資金計画を立てるとともに、ハザードマップや耐震基準で災害リスクをしっかり確認することが注意点になります。