中古マンションは狙い目と勧める方もいれば、見送るべきと敬遠されるケースもあり、購入の判断が分かれる傾向にあります。
ところで、建て替え計画の有無など、購入にあたって見極めるポイントがあるのをご存じでしょうか。
この記事では、中古マンションのメリットとデメリットのほか注意点もご説明しますので、中古マンションを購入予定の方はお役立てください。
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建て替えを予定している中古マンションは狙い目~メリット
建て替えは大規模改修工事とは異なり、老朽化したマンションでも新築同様になり、資産価値が上がります。
中古マンションの建て替えにおけるメリットとして、資産価値の上昇が挙げられます。
また、築年数が経過し、安く手に入る物件でも、建て替えることで長期にわたり住み続けられるようになるでしょう。
さらに、建て替わったマンションの周囲には公園や緑道などの整備が行われることが多く、住環境の魅力アップも期待できます。
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建て替えを予定している中古マンションは狙い目~デメリット
屋根や外壁の整備費として積み立てている修繕積立金は、原則として建て替えには利用できません。
そのため、購入費用にくわえて工事費用の負担が大きく、1戸あたり1,000万円程度の追加負担が求められるのが一般的です。
また、工事中の一時退去により、賃貸住宅などの仮住まいが必要になります。
工事期間は1~2年に及び、家賃の負担が家計を圧迫するでしょう。
なお、事業を実施するには管理組合員の5分の4以上の賛同を得なければなりません。
入居者はさまざまな事情を抱えており、理解を得られない可能性があります。
賛同を得てから計画を作り始めますが、施工までに10年以上かかるケースも珍しくありません。
計画が長期化する可能性が高い点は、デメリットとなるでしょう。
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建て替えを予定している中古マンションは狙い目~注意点
実施にあたっては住民の同意が必要であり、管理組合が機能していない場合、実現は困難です。
中古マンションを購入する際には、管理組合の状況をチェックすることが注意点の1つに挙げられます。
そのほかにも、売り出し金額、築年数、間取り、計画の有無、施工予定など、確認が必要な点が多く、迷った際のチェックポイントを整理しておくとよいでしょう。
なお、マンション建替法により、旧耐震基準の物件は容積率の基準が緩和されます。
容積率の緩和によって増室できると、増室部分の売却で事業費を捻出でき、入居者の負担がゼロになるケースもあり得ます。
該当する物件は狙い目であり、1981年以前に建築された旧耐震基準の物件の場合、容積率の状況を調べてみる価値があるでしょう。
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まとめ
旧耐震基準で建てられた中古マンションのうち、管理組合が機能していない物件は建て替えが困難でしょう。
一方、増室予定の事業計画がある物件は、投資のうえでも魅力があります。
築年数の古い中古マンションを購入する際には、このポイントを抑えたうえで物件を選択するとよいでしょう。
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スカイガーデン株式会社 メディア 担当ライター
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