不動産売却で消費税が課税されるケースは？非課税のときや注意点をご紹介！

不動産を売却するときには「印紙税」「登録免許税」といった税金が発生します。
状況によっては消費税も含まれますが、どのようなときに消費税がかかるかわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却で消費税が課されるケースや非課税のケースとともに、あらかじめ押さえておく注意点をご紹介します。

不動産売却で消費税が課税されるケース

不動産売却で消費税が課税されるケースは、主に以下の3つです。
それぞれどの程度の消費税が課税されるのか、計算方法を確認しておきましょう。

課税対象①仲介手数料

不動産売却では、成果報酬として、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料には消費税がかかり、上限額もあらかじめ決定されています。
上限額は売買価格に応じて異なるので、事前に計算式を把握しておきましょう。
売買価格200万円以下の上限額=売却価格×5%+消費税
売買価格200～400万円の上限額=売却価格×4%+2万円+消費税
なお、売買価格400万円以上なら、税率3%に6万円を加算します。
多くの不動産会社では、仲介手数料を上限額に設定しているため、これらを計算するとおおよその金額が把握できるでしょう。

課税対象②一括繰り上げ返済手数料

売却時に住宅ローンの残債があるときは、一括繰り上げ返済を検討します。
不動産の売却は、抵当権を抹消してからでないとおこなえないため、完済後に売却活動を進めるのが原則です。
ただし、注意点として、一括繰り上げ返済手数料には消費税が課税されます。
費用は金融機関によって異なりますが、固定ローンのケースで3〜5万円です。
3〜5万円のケースで消費税が課税されると、一括繰り上げ返済手数料に、3万3,000～5万5,000円の費用がかかってくるでしょう。

課税対象③司法書士報酬

不動産の売却では、抵当権抹消登記や所有権移転登記が必要です。
これらの手続きは複雑なため、専門家である司法書士に依頼する傾向があります。
手続きを司法書士に任せれば、スムーズに登記が完了し、買主とのトラブルも未然に防げるでしょう。
しかし、手続きの代行には、報酬を支払わなければなりません。
司法書士報酬は消費税の課税対象となるため、費用を計算するときに考慮する必要があります。
司法書士報酬の相場は5,000～2万円となっているので、消費税をくわえると5,500～2万2,000円の費用がかかるでしょう。

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不動産売却で消費税が非課税となるケース

不動産売却で消費税が課税されないケースは、以下のとおりです。
現状をしっかりと把握しておき、自身のケースでは消費税がかかるのか、非課税なのかを事前にチェックしておきましょう。

非課税のケース①土地を売却したとき

土地のみを売却したときには、消費税がかかりません。
これは、消費税法基本通達の第6章「非課税範囲」の第1節に「土地の譲渡および貸付け関係」が記載されています。
売主が個人・法人どちらでも土地を売却したケースでは、消費税が非課税となるので覚えておきましょう。
注意点として、1か月未満の貸付け、あるいは駐車場などの施設利用に伴って土地が使用されるときは、非課税とならずに消費税が課税されます。

非課税のケース②個人が建物を売却したとき

土地には消費税が発生しませんが、建物は課税対象です。
しかし、事業者でない個人が建物を売却したときには、消費税が課税されません。
そのため、購入希望者にとっては、不動産会社などの課税事業者から住宅を購入するより、課税事業者でない個人から購入したほうがコストを抑えられます。
購入ニーズが高まるため、戦略次第では早期・高値売却も目指せるでしょう。
注意点として、非課税となるのは居住目的の不動産です。
家賃収入の獲得を目的にしていた投資用不動産の売却であれば、事業に該当するため、消費税が発生します。

個人でも消費税が課税されるケース

個人が居住目的の家を売却するときは、土地・建物に消費税がかかりません。
しかし、課税事業者である不動産会社の仲介手数料には、消費税が課税されます。
仲介手数料の支払いタイミングは、売買契約時と引き渡し時の2回となっているので、それぞれ内訳を確認しておきましょう。
また、個人で中古住宅を仕入れて、リフォーム後に転売を繰り返しているケースでは、建物に消費税がかかります。
利益を目的とした不動産の売却は、事業性があると判断され、消費税の課税対象です。
消費税分の売却コストが増えるので、損をしないよう資金計画は慎重に立てましょう。

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不動産売却前に押さえておきたい注意点

不動産の売却前には、消費税に関していくつか注意点を押さえておかなければなりません。
とくに把握しておきたい注意点は、以下の3つです。
それぞれポイントを確認しておき、実際の売却で失敗しないよう対策しましょう。

注意点①仲介手数料は税抜き価格に対して課税される

不動産売却では、仲介手数料の取り扱いに注意が必要です。
原則として、仲介手数料は税抜き価格に対して課税されます。
仲介手数料の金額は売買価格に応じて決定されますが、仲介手数料の算定基礎となる売買価格については、税抜きの金額で判断しなければなりません。
基本的に不動産価格は総額表示となっているので、仲介手数料を計算するときは注意しましょう。
不動産会社から仲介手数料の請求があったときは、計算に間違いがないかを念のためチェックする必要があります。

注意点②法人が消費税を免税できるケースを把握しておく

法人や個人事業主がおこなう不動産売買では、原則として消費税が課税対象です。
しかし、免税事業者なら、消費税がかかりません。
法人や個人事業主が不動産売却を検討しているなら、課税事業者か免税事業者かを事前に確認しておきましょう。
課税事業者かの判定は、法人と個人事業主で異なります。
どちらにも共通するのは、前々年の課税売り上げが1,000万円超のときです。
そのほか、法人では、前期の期首から6か月の売り上げが1,000万円を超え、給与支給額が1,000万円を超えたケースが挙げられます。
この特定期間が異なり、個人事業主になると、前年の1月～6月が判定基準です。
これらの基準を満たしていないときには免税事業者となり、消費税が課税されません。

注意点③売買契約書の内訳は入念にチェックする

買主と売買契約を締結するときは、建物に消費税がかかるのかをチェックする必要があります。
売主が法人だったケースでは、建物に消費税が発生するため、契約書に内訳を記載しておくことが大切です。
税込価格の表示ができているか、契約を交わす前に入念な確認をしなければなりません。
また、事業用として使用していた建物を売却するときには、支払った消費税が還付される可能性があります。
還付を受けるには、契約書の提出や帳簿の保存・申告手続きなどが必要です。
不動産の売却をより低コストでおこなうためにも、消費税の還付を受けられるかを事前に確認しておきましょう。
自分で判断が付かないときは、専門家である税理士などに相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産の売却では、仲介手数料・一括繰り上げ返済手数料・司法書士報酬が消費税の課税対象です。
ただし、土地には消費税がかからないほか、個人が居住目的の家を売却したときにも非課税となります。
注意点として、仲介手数料は税抜き価格に対して課税されることや、免税事業者なら消費税がかからないことを押さえておきましょう。