不動産相続で発生する税金の種類は？計算方法や控除制度もご紹介！

不動産の相続では、ケースに応じて高額な税金が発生する可能性があります。
家計を圧迫させないためにも、税金の内訳はあらかじめ把握しておきましょう。
そこで今回は、不動産を相続するときに発生する税金の種類とともに、主な計算方法や利用できる控除制度をご紹介します。

不動産の相続で発生する税金の種類とは

不動産を相続したときに発生する税金の種類は、主に「登録免許税」と「相続税」の2つです。
それぞれ何に対してかかる税金か、以下で概要を確認しておきましょう。

税金の種類①登録免許税とは

登録免許税とは、相続登記のときに必要な税金です。
不動産の相続後には、被相続人から相続人に名義を変更する「相続登記」が義務付けられています。
この手続きは、相続を知った日から3年以内におこなう必要があり、期限を過ぎると罰則の対象です。
正当な理由なく期限内に申請をしないケースでは、10万円以下の過料が科される可能性があるので、注意しましょう。
なお、登録免許税は税率をかけて計算しますが、登記の種類ごとに税率が異なります。
相続登記をおこなうときには、土地と建物の両方に不動産価額の0.4%をかけて、税額を計算するのが原則です。

税金の種類②相続税とは

相続税とは、預貯金や不動産など、相続した財産の総額に応じて課税される税金を指します。
法定相続人の人数により基礎控除が認められており、それを超えた部分について相続税が課税されるのです。
そのため、相続した財産の総額が基礎控除内であれば、相続税は発生しません。
不動産を相続するときには、財産総額が基礎控除内かあらかじめ把握しておくと、大きな損失につながる心配がないでしょう。
また、借金や債務・葬式費用などは、遺産から差し引けるのが特徴です。
これらの費用が大きければ、相続税の負担は少なくなるでしょう。
相続税の計算は複雑なケースが多いため、事前にポイントを把握しておくことが大切です。
不動産相続で失敗しないためにも、相続税を計算するときの流れは、あらかじめチェックしておく必要があります。

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不動産を相続したときに発生する税金の計算方法

登録免許税の計算式は、以下のとおりです。
登録免許税額=課税標準×税率
不動産価額に税率0.4%をかければ、簡単に税額が把握できます。
しかし、相続税の計算は複雑です。
相続税を計算するにあたって、まず不動産における相続税評価額の求め方を知っておかなければなりません。
相続税評価額は、預貯金や土地・建物などの財産を評価したもので、路線価方式と倍率方式の2種類があります。
路線価方式とは、国税庁が定める路線価を使って、不動産を評価する方法です。
路線価方式による評価額の計算式は、以下のようになっています。
正面路線価×各補正率（奥行価格補正率など）×面積
一方、倍率方式は、固定資産税の評価額に規定の倍率をかけて、評価額を算出する方法です。
次の式で求められるので、毎年4月頃に送付される「固定資産税納税通知書」で、不動産の評価額を確認しておきましょう。
固定資産税評価額×倍率
この相続税評価額から基礎控除額を差し引けば、相続税が求められます。
相続税を計算するときの流れは、主に以下の3ステップです。

流れ①相続税評価額から基礎控除額を引く

遺産総額を求めたら、基礎控除額を差し引きます。
基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。
3,000万円+600万円×法定相続人の数
法定相続人の数を当てはめ、遺産総額が基礎控除額を下回るようなら税金は発生しません。
なお、法定相続人のなかに養子がいるケースでは、算入できる数に限りがあるので注意しましょう。
実子がいるときには、普通養子を1人までしか法定相続人に含められません。
実子がいないケースなら、普通養子は2人までとなっています。

流れ②相続税の総額を計算する

次に、課税遺産総額を法定相続分の割合どおりに取得したと仮定して、各法定相続人の取得金額を計算します。
ここでのポイントは、実際の遺産分割ではなく、法定相続割合で求めることです。
各法定相続人の仮取得金額に所定の税率をかければ、各相続人の相続税が算出できます。
それらを足し、相続税の総額を求めていきましょう。
計算式は、以下のとおりです。
各相続人の仮の取得金額=課税遺産総額×各法定相続人の法定相続分
各相続人の相続税=仮の取得金額×税率
不動産の相続で控除を利用するケースでは、控除額を差し引いて税金の総額を把握します。

流れ③法定相続人ごとの相続税額を求める

税金の総額を求められたら、実際に取得した遺産額の割合で按分します。
遺産分割は、遺言書どおりに分割するか、遺産分割協議で決定するかのどちらかです。
計算式は、以下のようになっています。
各相続人の税額=相続税の総額×各人の課税価格÷課税価格の合計額
注意点として、財産の取得者が配偶者・父母・子ども以外のときは、相続税額の2割相当額が加算されます。

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不動産を相続するときに利用できる税金の控除制度

不動産相続時に利用できる税金の控除制度は、主に「住宅資金贈与制度」「配偶者控除」「相次相続控除」の3種類です。
それぞれどのような制度か、利用するメリットをご紹介します。

住宅資金贈与制度の仕組み

住宅資金贈与制度とは、父母や祖父母などの直系尊属から、居住目的である家屋の新築・取得に充てる金銭を授与したときに利用できる制度です。
これらの制度を適用させると、一定の限度額まで贈与税が非課税となります。
大幅な節税が見込めますが、適用される住宅には条件があるので、注意が必要です。
とくに多くの控除を受けたいなら、省エネ等住宅の基準を満たさなければなりません。
省エネ等住宅は、省エネ性能や耐震性能・バリアフリー性能を有する住宅であり、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上などが要件です。
不動産を相続するときには、住宅資金贈与制度が利用できるか確認しておくと、税金を安く抑えられるでしょう。

配偶者控除の仕組み

配偶者控除は、被相続人の配偶者を保護する制度です。
不動産相続では、相続税の負担が大きくなるケースが多く、相続を放棄する配偶者が増えています。
配偶者控除を適用させると、配偶者が相続した遺産額が1億6千万円以下、あるいは配偶者の法定相続分相当額以下であれば、相続税が非課税となるのです。
これにより、配偶者の負担が大きく減るため、相続後の生活が維持しやすくなるでしょう。
制度の適用要件には、戸籍上の配偶者であることや、相続税の申告期限までに遺産分割が完了していることなどが挙げられます。

相次相続控除の仕組み

10年以内に相次相続が発生したときには、相次相続控除を適用できる可能性があります。
短期間に続けて相続が発生すると、同一の財産に二重の相続税が課税されるため、前回の相続時に課税された相続税の一定部分を今回の相続税から控除可能です。
その結果、相続税の総額が少なくなるため、相続人の負担が軽減されます。
この控除は、1年につき10％の割合で減額するよう計算していくので、前回の相続から今回の相続までの期間が短いほど、控除額が大きくなるでしょう。
不動産の相続を控えている方は、相次相続控除を適用できないかも、事前に確認しておく必要があります。

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まとめ

不動産の相続で発生する税金は「登録免許税」と「相続税」の2種類です。
相続税を計算するときには、まず相続税評価額を求めなければなりません。
税金を抑えるための控除制度として、住宅資金贈与制度や配偶者控除・相次相続控除が挙げられます。