住宅ローンが返済不可になったときの対処法は？任意売却のメリットも解説

住宅ローンを借りてマイホームを購入すると、借入額にくわえて利息分も返済しなければなりません。
収入の減少や失職などによって住宅ローンの返済が困難となり、将来の生活や住まいに大きな不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になりそうな方へ向けて対処法や競売にかけられるまでの流れ、任意売却のメリットについて解説します。

住宅ローンが返済不可のときの対処法

住宅ローンの返済が滞りそう、もしくはすでに返済不可の状態に陥っているときには、早めの対応が肝心です。
ここでは、住宅ローンが返済不可になったときにできる対処法について解説します。

対処法①金融機関に相談する

住宅ローンの返済が1回でも遅れると、金融機関から督促の連絡が入ります。
滞納が続くと延滞利息やペナルティが発生するため、状況が悪化する前になんらかの行動を起こすことが求められます。
まず大切なのは、滞納している状況を放置しないことです。
返済が難しいと感じた段階で金融機関の担当者に早めに相談し、現状や今後の見通しを率直に伝えましょう。
ケースによっては、一時的な返済猶予や返済額の見直し、返済期間の延長といった救済措置を提案してもらえることがあります。
また、より金利の低い住宅ローンに借り換えるのも対処法の一つです。
金利が低ければ毎月の返済負担を軽減でき、返済不可の状態を改善できる可能性があります。

対処法②家計を見直す

住宅ローンの返済が難しいと感じたら、家計全体を見直すことも大切です。
具体的には毎月の支出を洗い出し、不要な固定費の削減や通信費・保険料の見直し、食費の節約など支出の最適化を図ります。
また、パートや副業による収入の増加も選択肢となります。
住宅ローン以外の借金やリボ払いなどがあれば、優先順位を付けて計画的に返済を進めることも大切です。

対処法③保険の適用可否を確認する

もし病気などの理由で働けなくなって住宅ローンの返済が難しくなっているなら、団体信用生命保険が適用できるかを確認しましょう。
団体信用生命保険とは、契約者が死亡または高度障害状態に陥ったときに保険金でローン残債を完済できる仕組みの保険です。
金融機関によっては、三大疾病保障特約が付いていたり、特定の疾病を患ったときに保険金が下りるオプションが付いていたりします。
ケースによっては保険金を受け取れるため、いま一度保険の内容を見直してみましょう。

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住宅ローンが返済不可になったときの競売までの流れ

住宅ローンが返済不可となって滞納が続くと、最終的にマイホームが競売にかけられて強制的に売却されてしまいかねません。
ここでは、住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れについて解説します。

競売までの流れ①督促状が届く

住宅ローンを滞納すると、まず金融機関から返済を求める手紙や電話がきます。
それでも滞納を続けて1～2か月が経つと、金融機関から督促状や催告書が送られてきます。
この段階で返済できれば、とくに大きな問題とはなりません。

競売までの流れ②期限の利益を喪失

住宅ローンの滞納が3か月以上続くと、期限の利益を喪失します。
期限の利益とは、簡単にいえば住宅ローンを長期間にわたって少額ずつ返済すれば良いとする権利です。
この期限の利益を喪失すると、保証会社が金融機関にローンの一括返済をおこなって債権者が代わり、保証会社からローン残債を一括で完済するように請求されます。
また、個人信用情報機関にも事故情報として記録される点も押さえておきましょう。
いったん事故情報が記録されてしまうと、新たなクレジットカードの作成やローンの契約などはできなくなります。

競売までの流れ③競売の実施

住宅ローンの滞納から7～8か月ほどの期間が経つと、新たに債権者となった保証会社が裁判所に対して競売の手続きを申し立てます。
裁判所がこれを受理すると、競売開始決定通知が送られてきて入札が開始されます。
競売開始決定から落札者が決まるまでには、おおよそ5～7か月ほどの期間がかかるケースが一般的です。
落札者が決まって代金が納付されたら不動産の所有権が落札者に移転するため、強制退去を迫られます。
強制執行されると、家財道具一式も家のなかから出される形となります。
保管期間内に持ち出さなければ勝手に処分されてしまうため、注意が必要です。

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住宅ローンの返済不可のときにできる任意売却とは？

住宅ローンが返済不可となったときでも、任意売却の選択肢が残されています。
ここでは、任意売却の基本やメリット、成功させるためのポイントについて解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに金融機関の同意を得て自分の意思で不動産を売却する方法です。
売却後もローン残債があるケースでは、金融機関と分割返済などの相談ができることもあります。
なお、金融機関に任意売却を認められたからといって、住宅ローンを滞納している事実に変わりはありません。
任意売却に成功できても新たに住宅ローンを組んで家を購入することはできないため、引っ越し先としては賃貸物件を探すことになります。

任意売却のメリット

任意売却のメリットとして、市場価格に近い金額で売却できる点が挙げられます。
競売では、市場相場の50～70％ほどの金額でしか売却できず、ローン残債を完済できない可能性が高い傾向です。
その点、任意売却であれば競売よりも高く売れるため、よりローン残債を完済できる確率が高まります。
また、引っ越し時期や条件などを調整しやすい点も任意売却のメリットです。
競売とは違い、売却代金から引っ越し代を確保できる可能性もあります。
くわえて、競売は公告されるので近隣の方に知られる可能性が高いといわざるを得ませんが、任意売却はそのリスクが低く、周囲に知られず売却ができる点もメリットです。

任意売却を成功させるポイント

任意売却をおこなうには、あくまでも債権者の同意がなければなりません。
自分一人では金融機関との交渉が難しいと感じるなら、早めに任意売却に精通した不動産会社に相談することが大切です。
任意売却の実績や経験が豊富な専門の不動産会社を選び、金融機関との交渉をしっかりサポートしてもらうことにより、有利な条件での売却が可能になります。
また、売却後の生活設計や新たな住まい探しについても、専門家のアドバイスを受けながら進めると安心です。

任意売却ができる期限

住宅ローンを滞納している家の任意売却が可能なのは、競売開札日の前日までです。
この日までに不動産を売却して残債を完済しなければならないため、任意売却を希望するならできる限り早く手続きを進めましょう。
ただし、債権者から任意売却を認められたからといって競売手続きがストップするわけではありません。
家の買主を探している間も競売の手続きは続行されるため、競売を回避したいなら1日でも早く買主を見つけることが重要といえます。

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まとめ

住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、できる限り早く金融機関に相談して返済条件の変更を認めてもらったり、家計を見直したりすることが大切です。
また、住宅ローンの滞納が7～8か月ほど続くと、競売にかけられてマイホームを強制的に売却されます。
競売ではローン残債を完済できない可能性が高いため、住宅ローンの返済が難しいときには金融機関の同意を得て任意売却を検討するのは選択肢の一つです。