住宅ローンを滞納するとどうなる？滞納前にできる対策も解説！

住宅ローンの返済は、マイホームを手に入れたあとも長く続く重要な義務です。
しかし、収入の減少や予期せぬ出費などが原因で返済が困難になったときに、滞納したらどうなるのかと不安に感じる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンを滞納したときの流れや対処方法、滞納前にできる対策について解説します。

住宅ローンを滞納したらどうなるのか？

住宅ローンを滞納したからといって、すぐに家を失うわけではありません。
しかし、返済が続けられない状態が長引くと重大なペナルティが発生するため、注意が必要です。
まずは、住宅ローンを滞納したときの流れについて確認していきましょう。

督促から一括請求へ

住宅ローンの返済が1か月でも遅れると、まずは金融機関から電話や書面による督促が始まります。
この段階で支払えば問題は解消されますが、滞納期間が長引くほど年利15％ほどの遅延損害金が重くのしかかる点は押さえておきましょう。
住宅ローンの滞納が6か月以上続くと事態は深刻化し、契約上の期限の利益が喪失されることになります。
これは、残っているローン全額を即時に支払うよう求められることを意味するものです。
金融機関からの一括請求に応えられないときには、ローンの契約者に代わって保証会社が残債を立て替えて金融機関へ支払い、債権者が保証会社に変わります。

担保不動産の競売手続き

一括請求に応じられないときの次のステップは、担保となっている不動産の競売です。
新たに債権者となった保証会社は立て替えた金額を回収するために裁判所に申し立てをおこない、担保不動産を強制的に売却します。
競売開始決定の通知が届いたあとも住み続けることは一時的には可能ですが、最終的には退去を命じられる点に注意が必要です。

競売後に残るローン残債の問題

仮にマイホームが競売で売却されても、それで住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。
たとえば、住宅ローン残高が2,500万円で、競売による落札価格が1,800万円だったとき、差額の700万円がそのまま借金として残ります。
この残債は、原則として自己破産などの手続きを取らない限り支払い義務が継続します。

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住宅ローンを滞納したときの対処方法

住宅ローンを滞納すると最終的には不動産が競売にかけられ、住む場所を失うおそれがあります。
そのため、滞納期間が数か月以上に及ぶ前に何らかの対処方法をおこなうことが望ましいです。
ここでは、住宅ローンを滞納したときにできる対処方法について解説します。

対処方法①債務整理で返済負担を軽減

債務整理とは、法律の手続きを通じて借金の返済計画を見直す方法です。
任意整理や個人再生、自己破産などの手段があり、状況に応じて選択する形となります。
任意整理は債権者と直接交渉し、返済額などを減らしてもらう手続きのことです。
それに対して個人再生とは、裁判所を通じて債務整理する方法を指します。
個人再生を利用すると住宅ローンを除いた借金を大幅に減額でき、マイホームを手放さずに済む可能性があります。
一方、自己破産とは裁判所を通じてすべての借金を免除してもらう手続きです。
自己破産が認められるとすべての借金を支払う義務がなくなりますが、個人再生とは異なり不動産を手放さなければならない点に注意が必要です。
債務整理をおこなうときには、弁護士などの専門家に相談することがポイントとして挙げられます。
専門家を通じて手続きを進めると、自分に適した方法で債務整理をおこなえるようになります。

対処方法②任意売却

住宅ローンを滞納しており返済が難しいときには、任意売却を検討すると良いでしょう。
任意売却とは金融機関の同意を得たうえで、債務者自身がマイホームを市場価格で売却する方法です。
競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債をより少なくできる可能性があります。
また、購入者との交渉次第では売却代金から引っ越し費用の捻出を認めてもらえるかもしれません。
ただし、任意売却を成功させるには金融機関の同意が不可欠です。
金融機関から同意をスムーズに取り付けたいのなら、任意売却に精通している不動産会社にご相談ください。

対処方法③リースバック

どうしても住み慣れた家を手放したくないときには、リースバックを検討するのがおすすめです。
リースバックは、家を不動産会社などに売却したあとで賃貸借契約を結び、同じ家に住み続ける仕組みです。
住宅ローンを完済できないままでも不動産を現金化し、債務整理と生活基盤の維持を両立できます。
ただし、毎月の家賃の支払いが必要となるため、将来的な生活設計を含めた検討が欠かせません。
また、リースバックによる売却代金で住宅ローンの残債を完済できないときには、金融機関から任意売却の同意を得る必要もあります。

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住宅ローン滞納前にできる対策

住宅ローンの滞納を防ぐには事前に兆候を見逃さず、早めの対策を講じることが重要です。
ここでは、まだ滞納していない段階でできる具体的な対策について解説します。

対策①借り換え

住宅ローンの金利負担が重く感じられるとき、ほかの金融機関への借り換えを検討するのは滞納を防ぐ対策のひとつです。
現在よりも金利が低いプランへ変更すれば、毎月の返済額が抑えられるだけでなく、総返済額も軽減される可能性があります。
ただし、借り換えには審査が必要であり、属性などによっては認められないかもしれません。
また、借り換えをおこなうにあたって保証料や事務手数料などで数十万円ほどの費用がかかる点にも留意が必要です。

対策②返済条件の変更を金融機関に相談

一時的に収入が減少したなどの理由で返済が厳しくなったときには、金融機関に返済条件の変更を申し出てみましょう。
金融機関によっては、返済期間の延長や一定期間の利息のみ返済といった柔軟な対応をしてくれるケースがあります。
これにより、無理なく返済を続けられるようになり、滞納リスクを未然に回避できる可能性が高まります。
ただし、返済期間の延長は利息負担や総返済額の増加を意味する点に注意が必要です。
また、すでに住宅ローンを滞納しているときには返済条件の変更には応じてもらえない点にも注意しましょう。

対策③保険適用の有無を確認する

何かしらの病気にかかって働けなくなり、収入が減少して住宅ローンの返済が厳しくなったときには団体信用生命保険が適用できないかを確認しましょう。
団体信用生命保険とは、保険者が死亡または高度障がい状態に陥ったときに保険金でローン残債が完済される保険であり、住宅ローン利用時には原則加入が義務付けられています。
保険の種類によっては、がんや高血圧症、糖尿病などの病気にかかったときでも保険金が下りるケースがあります。
そのため、住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、自分が加入している保険がどのような内容なのかを再確認しておくことは万が一の備えとして有効です。

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まとめ

住宅ローンを滞納すると残債の一括請求や競売といった深刻な事態に発展し、最悪のケースでは家を強制的に売却されたあとも返済が続きます。
万が一住宅ローンを滞納してしまったときには、債務整理や任意売却、リースバックを検討しましょう。
また、住宅ローンの返済が厳しくなったと感じた時点で金融機関に返済条件の変更を相談したり、低金利のプランへ借り換えたりといった対策を早めに講じることが大切です。