不動産におけるリバースモーゲージについて！メリットとデメリットを解説

老後の生活資金に不安を感じているときは、リバースモーゲージの利用を検討してみると良いでしょう。
しかし、リバースモーゲージにはメリットだけでなくデメリットもあるため、利用前によく確認しておくことをおすすめします。
そこで今回は、リバースモーゲージの仕組みや利用するメリットとデメリットについて解説します。

不動産におけるリバースモーゲージとは何か？

リバースモーゲージは金融機関が扱っている金融商品のひとつですが、具体的にどのような仕組みなのかがわからない方も多いのではないでしょうか。
まずは、リバースモーゲージを利用するときに押さえておきたい仕組みについて解説します。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保に金融機関から資金を借り入れるローンの一種です。
従来の住宅ローンとは異なり、生活資金のための借り入れである点に特徴があります。
契約時に担保として差し入れるのは、本人が所有する不動産です。
主に一戸建てや分譲マンションが対象となりますが、金融機関によっては対象エリアや建物の構造・築年数などに制限が設けられていることがあります。
また、リバースモーゲージにおける借入可能額は不動産の担保評価額に加え、申込者本人の年齢や収入状況などによって異なります。
担保とする不動産や本人の属性によっては、希望する金額を借りられない可能性がある点に留意が必要です。

リバースモーゲージと住宅ローンの違いは返済方法にある

不動産を担保に入れる点ではリバースモーゲージと住宅ローンに変わりありませんが、返済方法に大きな違いが見られます。
住宅ローンでは、毎月元金部分に加えて利息も返済していく必要があります。
それに対してリバースモーゲージでは契約者が生存中は利息のみを支払い、元本は死亡後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。

借入資金の主な用途

リバースモーゲージを利用して借りた資金の使い道は、住宅ローンよりも自由度が高いです。
住宅ローンでは自分が住む住宅の購入用にしか使えませんが、リバースモーゲージでは生活資金として利用が可能です。
そのため、老後にかかる医療費や介護費用、レジャー代などさまざまな用途で利用できる点が特徴として挙げられます。
ただし、リバースモーゲージを提供する機関によっては「住宅ローンの返済には使えない」など使途に制限を設けているところもあります。
したがって、リバースモーゲージを利用するときには、機関ごとの資金用途の違いを把握したうえで自分に合った商品を選ぶことが大切です。

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不動産におけるリバースモーゲージのメリット

老後にリバースモーゲージを活用することには、さまざまなメリットがあります。
ここでは、リバースモーゲージの主なメリットを解説します。

メリット①自宅に住みながら資金調達できる

メリットのひとつは、マイホームを手放さずにまとまった資金を確保できる点です。
老後は収入が年金のみとなるケースは珍しくなく、生活費や突発的な支出への備えが必要になります。
その点リバースモーゲージであれば、自宅を売却せずに資金を得ることができ、住環境を変える必要もありません。
高齢者にとっては住み慣れた場所で暮らし続けられる安心感は、大きな意味を持つでしょう。
また、まとまった資金を手にすると、医療・介護の費用や子どもへの支援などライフプランに柔軟性が生まれます。
公的年金だけでは賄いきれない部分を、リバースモーゲージで補うことが可能です。

メリット②老後生活の支出を軽減できる

リバースモーゲージは生前に元本を返済する必要がなく、支払うのは利息のみです。
これにより毎月の支出負担が軽くなり、老後の生活をより安定させられます。
退職金や預貯金を切り崩す心配もありません。

メリット③高齢でも融資を受けることが可能

住宅ローンをはじめとする融資は、年金収入がメインの高齢者では借りにくい傾向にあります。
しかし、自宅を担保にするリバースモーゲージは自宅の売却資金で借入金を完済する仕組みとなっているため、たとえ年金収入しかない高齢者でも融資を受けられる点がメリットです。
ただし、上限年齢は設定されていなくても、下限年齢に制限が設けられているケースがあります。
定年退職前だと利用はできないなどの制限を設定している金融機関もあるため、事前に要件を確認しておくことが大切です。

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不動産におけるリバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージにはさまざまなメリットがある一方で、デメリットも存在します。
将来的に家族に負担をかけるケースもあるため、デメリットを踏まえたうえで利用を検討することが大切です。
ここでは、リバースモーゲージのデメリットについて解説します。

デメリット①団体信用生命保険に加入できない

一般的な住宅ローンでは、契約者が死亡または高度障がいになったときにローン残高が全額免除される「団体信用生命保険」に加入できます。
しかし、リバースモーゲージでは団体信用生命保険の仕組みがないため、契約者が死亡または高度障がいに陥っても残債は完済されず、担保に入れた不動産を売却するしかありません。
もし家族と同居しているときには、残された家族の住む家が失われてしまうリスクを理解しておく必要があります。

デメリット②契約途中での返済が必要になることがある

リバースモーゲージによる借入限度額は、担保となる不動産の評価額の50～60％ほどに設定されています。
担保評価額と借入限度額は数年おきに見直され、不動産の価値が下がると借入限度額も下がる仕組みです。
このときに注意したいのは、評価の見直しによって実際に借りているお金が借入限度額を上回ったとき、差額分を途中返済しなければならないことです。
金融機関によっては、借入額のすべての返済を求められることもあります。
そのため万が一のリスクを想定し、利用するときには借入限度額いっぱいまで借りないようにする心構えが大切です。

デメリット③毎月返済する利息が変動する

リバースモーゲージには、基本的に変動金利タイプしかありません。
変動金利とは市場金利の変動に応じて金利が変わる金利タイプで、一般的には半年に一度のペースで金利の見直しがおこなわれます。
このとき、金利が上がっていたら毎月支払う利息も増えて生活が圧迫されてしまいかねません。
金利がいつ上がるかを予測することは難しいため、毎月の返済額が増えても無理なく対応できるように返済計画を立てたうえで利用を検討することが大切です。

デメリット④長生きすると不利になる

前述のように、リバースモーゲージは契約者の死亡時に自宅の売却金額で借入額を返済する仕組みとなっています。
しかし、契約者が長生きして契約満了を迎えると、元金と利息の一括返済を求められることがあるため、注意が必要です。
収入が少ない高齢者が一括返済を求められたときには、結果的に自宅の売却を余儀なくされることがあります。
高齢者が新たな住まいを探すのは難しいのが実情のため、長生きするリスクを考慮したうえで契約するかを考えるようにしましょう。

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まとめ

リバースモーゲージとは自宅を担保に入れてお金を借りる仕組みで、住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった金額を確保できる点が特徴です。
また毎月の返済が利息負担のみで済む、借りたお金をさまざまな用途に活用できるメリットもあります。
ただし、ケースによっては借りたお金の一括返済を求められたり、金利が上がって毎月の返済負担が重くのしかかったりするデメリットもあるため、利用は慎重に判断することが大切です。