家賃収入を得るために購入した物件を売るときに損害が出るのでは？と不安視する方は多いです。
予定よりも早く物件を手放すのであれば住宅ローンの支払い状況によっては、経済的に負担が大きくなるため注意が必要です。
本記事では、投資用物件のローン残債があっても売却できるかお伝えしたうえで、売る理由と対処法を解説します。
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投資用物件のローン残債があっても売却できるのか
投資用物件のローン残債がある状態でも、売却益で完済できる目処が立っているのであれば売却は可能です。
金融機関で借り入れをしている場合は、万が一返済できなくなったときの対処法として購入した物件を担保にするのが一般的であり、抵当権が設定されます。
抵当権がついた状態の物件は不動産市場に出しても購入したいと名乗り出る方がほとんどいないため、基本的には事前に完済して抵当権を抹消しておくべきです。
しかし、売却益で完済できるのであれば金融機関から物件を売り出す許可を得られやすく、抵当権の抹消手続きは引渡し日および完済日におこなってもらえます。
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投資用物件売却の主な理由
投資用物件を売る主な理由は、資金作り・物件管理・税金負担の3つがあげられます。
まず事業用の資金・家族の生活費・急な医療費などまとまった資金が必要になった場合の資金調達手段として所有している不動産を売って現金化するケースは多いです。
続いて投資のために購入した不動産は管理会社に委託できるものの、ご自身でも管理が必要なため、時間や手間がかかるのに負担を感じたタイミングで賃貸経営を辞めるケースが散見されます。
最後に、不動産を所有しているのであれば固定資産税・都市計画税などの支払い義務が生じるため、金銭的に支払うのが難しい状況であれば手放すのが賢明です。
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投資用物件を売却する際のローン残債の対処法
投資用物件を売るときのローン残債の対処法として、まずは売却益が残りの金額を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかによって異なります。
まずアンダーローンであれば、売却して獲得した利益をそのまま金融機関への一括返済に充てれば抵当権抹消登記ができ、大きな問題にはなりません。
一方でオーバーローンであれば、売却代金だけでは完済できないため、自己資金を集めて支払いに充てるか、返済できるだけの資金が集まるまで売り払うのを先延ばしにする必要があります。
基本的には、抵当権を抹消するためには借り入れ金額をすべて返済するのが絶対条件です。
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まとめ
住宅ローンを組んで投資用物件を運営していたのであれば、完済済みもしくは売却代金で完済できる目処が立っていなければ基本的には売り払えません。
不動産市場に出せても、買い手の立場に立ったときに抵当権が設定された状態の不動産を所有したいと考えるケースは少ないです。
まずは完済する計画を立てて、売り払うと同時に一括返済したいのであれば、実現可能な評価額かどうかを査定してもらいましょう。
秦野、平塚市で不動産を購入、売却をするならスカイガーデン株式会社へ。
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スカイガーデン株式会社 メディア 担当ライター
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