任意売却でおこなう抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いなど解説

任意売却を検討している方のなかには、抵当権消滅請求という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。
しかし、聞き馴染みのない言葉であるため、抵当権消滅請求によって何が起こるのか分からない方も多いです。
そこで今回は、任意売却における抵当権消滅請求とは何か、代価弁済との違い、ポイントなど解説します。

任意売却における抵当権消滅請求とは？

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の新たな所有者である第三取得者が、以前の所有者によって設定された抵当権の消滅を請求できる制度です。
言い換えると、不動産を購入した際に、以前の所有者がその不動産を担保に借金をしており、その抵当権を消滅したい場合に利用される仕組みです。
第三取得者である新たな所有者は、自身には関係のない抵当権を消滅させたいと考えます。
抵当権消滅請求では、新たな所有者が登記簿に掲載された抵当権者全員に対して、一定の金額を支払う代わりに抵当権の解消を依頼する書面通知をおこないます。
この通知が承諾されると、支払った金額に応じて抵当権が消滅される仕組みです。
任意売却を進めるうえで、抵当権消滅請求は重要になってくるため、詳細を理解しておくことが大切です。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済との違いとは？

抵当権消滅請求と混同されやすい制度に代価弁済があります。
代価弁済は、抵当不動産の所有権を取得した者が、抵当権者からの請求に応じて代金を支払うことで抵当権が消滅する仕組みです。
代価弁済は、新たな所有者が購入などによって不動産の所有権を取得した者に限られます。
対照的に、抵当権消滅請求は、抵当不動産の所有権を新たな第三取得者が取得する場合に適用され、その取得方法は売買や贈与など複数の選択肢があります。
また、代価弁済には地上権が含まれますが、抵当権消滅請求には含まれません。
さらに、代価弁済では抵当権の担保債権の保証人も対象となりますが、抵当権消滅請求では保証人は含まれません。

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任意売却における抵当権消滅請求をおこなうポイントとは？

抵当権消滅請求における重要なポイントは、3つあります。
1つ目は、債務者による抵当権抹消請求が認められていないことです。
債務が残っている状態で抵当権を消滅させることはできず、債務の返済が必要です。
2つ目は、みなし承諾で、抵当権消滅請求に2か月以上対応しない場合、抵当権抹消請求を承諾したとみなされる「みなし承諾」が適用されます。
3つ目は、抵当権消滅請求の時期です。
住宅ローンの完済後、または競売による差し押さえがおこなわれる前であれば、抵当権消滅請求が可能です。

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まとめ

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の所有権を得た、いわゆる第三取得者が抵当権の消滅を請求できることを指します。
代価弁済とよく混同されるものの、対象者や地上権の有無に違いがあります。
抵当権消滅請求をおこなう際は、抵当権消滅請求の時期などのポイントを押さえて実行してみてください。
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