土地を売却したいときは、売りたい土地が道路に面しているかにも注意が必要です。
道路との接続の有無は土地の使いやすさに影響しやすく、物件の売れ行きや価格も変わってくるからです。
今回は、道路に面していない土地の種類や接道義務にくわえ、売却時の価格や売り方もご紹介します。
売却前に確認すべき道路に面していない土地の種類や接道義務
道路に面していない土地は無道路地と呼ばれ、「道路とみなされない道につながっている」、「道路と接する間口部分が不足している」、「周囲を別の土地に囲まれている」などの種類があります。
無道路地の共通点は、接道義務を果たせていないことです。
接道義務とは、その土地が幅4m以上の道路と2m以上にわたって接するように定められた規定です。
たとえ土地が何らかの道路とつながっていても、道路の幅が4m未満だったり、道路と接する間口部分が2m未満だったりすると、法令上は道路とつながっていないものと扱われます。
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道路に面していない土地の売却価格
土地が道路に面していないと売却価格が下がることが多く、一般的な値下げ幅は通常価格の3～5割です。
土地を利用するための建物を建築する際に制限がある影響で、値下げは避けられないのです。
まず、接道義務を果たせていないと建築の許可が下りないため、自宅などを建てられません。
もしすでに建物がある場合は再建築不可となり、建て替えが認められません。
ただし、土地の売却価格には多くの条件が影響します。
無道路地であっても、立地や日当たりが良ければ値下がり幅は小さくなることもあります。
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道路に面していない土地の売却方法
売りたい土地が道路に面していない場合、まずは建築や再建築が認められるように条件を整えてから売り出すのが有効です。
前面道路の幅が4m未満である場合、自分の敷地の一部を道路として提供するセットバックをおこなえば、前面道路を4メートルにできます。
道路と接する間口部分が足りない場合は、不足分だけ隣地を買い取って間口部分を拡張すると良いでしょう。
このような対応により接道義務を果たせると、建築制限が外れて土地が売れやすくなります。
また、自分の土地を隣地所有者に売り込むのも有効な方法です。
隣地の購入は、自分の敷地を広げられるなど一般的にメリットが大きいので、建築制限がある土地でも隣地所有者になら売りやすい可能性があるのです。
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まとめ
道路に面しておらず接道義務を果たせていない土地は主に3種類あります。
道路に面していないと売却価格が3～5割下がりますが、実際の価格は立地など別の条件もふまえて決まります。
無道路地を売却するためには、セットバックの実施などの改善方法があれば活用しましょう。
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