住宅ローンの分割融資について！仕組みやメリットも解説

理想のマイホーム建築に向けて準備を進める中で、着工時や上棟時に必要となる費用の支払い方法でお困りではありませんか。
注文住宅では建物が完成する前にまとまった資金が複数回にわたって必要になるため、どのように資金を調達すればよいのか不安に感じる方も少なくないでしょう。
本記事では、そのような資金計画のお悩みを解消する有効な手段として、「住宅ローンの分割融資」の基本となる仕組みや、利用するメリットとデメリットについて解説します。
納得のいく資金計画を立ててマイホームのご購入をご検討されている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅ローン分割融資の基本と仕組み

住宅ローンの融資方法には、主に通常の融資と分割融資があります。
まずは、分割融資の仕組みについて解説していきます。

分割融資の定義とは

分割融資とは、金融機関が認めた借り入れ総額の範囲で、土地購入や建築工事の支払い時期に合わせ、住宅ローンを複数回に分けて受け取る方法です。
注文住宅では完成前にも着工金や中間金が必要なため、引渡し時に一括融資される住宅ローンでは支払いに間に合わない場合があります。
そこで分割融資なら、必要な時期に必要な分だけ資金を受け取り、自己資金と組み合わせて支払えるでしょう。
また、完成までの資金を別契約で借りるつなぎ融資とは異なり、1つの住宅ローンを段階的に実行する点が特徴です。
ただし、条件や回数は金融機関ごとに異なるため、土地購入前から利用条件や対応商品を確認しておきましょう。

建築段階に合わせた融資

分割融資の実行回数は金融機関によって異なりますが、一般には2～4回程度に分け、土地購入や工事の進捗に応じて資金を受け取ります。
たとえば4回の場合は、土地購入時、着工時、上棟時、引渡し時といった節目に合わせて融資を受ける流れが代表的でしょう。
着工金や中間金は工事代金の約30％が目安になることもありますが、実際の金額や支払日は建築会社との契約で決まります。
そのため、契約書の支払条件を事前に確認し、金融機関にも共有して融資日程を調整することが欠かせません。
さらに、受け取った資金は住宅取得費用に充てるため、入金後すみやかに建築会社へ送金できるよう準備しましょう。

土地への抵当権設定

抵当権とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関が担保となる不動産から優先して貸付金を回収できるようにする権利です。
分割融資で土地代金を先に借りる時点では建物がないため、まず購入する土地に抵当権を設定する流れとなります。
具体的には、土地の所有権移転登記とあわせて、金融機関の抵当権設定登記をおこなうのが一般的でしょう。
そして建物の完成後は所有権保存登記をおこない、建物にも追加で抵当権を設定します。
このように、最終的には土地と建物の両方が担保になるため、登記費用や必要書類の内容にくわえ、手続きの時期まで早めに確認し、十分に準備を進めることが重要です。

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住宅ローンで分割融資を利用するメリット

前章では、分割融資の仕組みについて述べましたが、具体的なメリットが気になりますよね。
ここでは、分割融資のメリットについて、解説していきます。

つなぎ融資より低金利

分割融資は住宅ローンの一部として資金を受け取るため、つなぎ融資と比べて低い金利が適用されやすい点がメリットです。
つなぎ融資は、住宅完成後にローンが実行されるまで、土地代金や工事代金を支払うために利用する短期の融資を指します。
不動産を担保にしないことが多く、金融機関のリスクを反映して住宅ローンより金利が高くなる傾向があります。
一方、分割融資では土地への抵当権設定などを前提にするため、通常の住宅ローンに近い金利で借りられる場合があるでしょう。
ただし、金利や各種手数料は金融機関ごとに異なるので、借り入れ額と期間をそろえ、利息を含む総負担額で比較することが大切です。

住宅ローン控除の適用

住宅ローン控除は、一定の要件を満たす住宅ローンの年末残高などをもとに、所得税等の負担を軽減できる制度です。
分割融資では、建物の取得資金だけでなく、住宅建築のために先行取得した土地の借り入れ残高も控除対象に含まれる場合もあるでしょう。
ただし、土地だけの購入では対象にならず、その土地に住宅を新築して本人が居住するなどの要件を満たす必要があります。
また、土地取得から一定期間内に住宅を新築することなど、土地と建物の取得時期に関する条件も確認が必要でしょう。
そのため、利用する前に適用要件を確かめ、初年度の申告に備えて契約書や年末残高証明書などを保管しておくことが大切です。

無駄な利息を抑える

分割融資では、工事の進捗に応じて必要な金額だけを受け取るため、未実行の借り入れ分には利息が発生しません。
たとえば土地代金だけを先に借りた段階では、借り入れ額だけが利息計算の対象となり、融資のたびに対象額が増えていきます。
そのため、工事代金を最初から全額借りる場合と比べ、当面使わない資金を抱えず、建築中の利息負担を抑えやすいでしょう。
さらに、金融機関によって、建築中は利息のみを払い、元金返済を引渡し後まで待つ元金据置に対応している場合があります。
ただし、元金そのものが減るわけではないため、家賃や建築中の利息、引渡し後の返済額まで含めて資金計画を立てることが重要です。

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分割融資を選択する前に知るべきデメリット

ここまで、分割融資のメリットを解説しましたが、デメリットもおさえておきましょう。
最後に、分割融資のデメリットについて解説していきます。

事前の建築プラン確定

分割融資は建物の完成前から資金を借りるため、申し込み時点で間取りや仕様、工事費などの建築プランを固めておく必要があります。
金融機関は図面や見積もり書から完成後の建物価値や必要資金を確認し、融資額を判断するため、概算だけでは審査しにくいからです。
そこで、間取り図や配置図に加え、関連工事や諸費用を含む見積もり書をそろえ、建築会社と内容を詰めておきましょう。
また、承認後の変更で費用が増えると、追加借り入れに再審査が必要となり、増額分を自己資金で補う場合もあります。
そのため、支払日から逆算して十分な打ち合わせ期間を確保し、変更も見込んで無理のない予算で計画を固めることが大切です。

各種手数料が割高になる

分割融資では資金を複数回に分けて実行するため、一括融資より契約や登記の諸費用が増え、負担が大きくなる場合があります。
紙の金銭消費貸借契約書を作成する場合、契約回数に応じて収入印紙代が必要になることがあるでしょう。
また、土地購入時と建物完成後で抵当権設定が分かれるため、司法書士への報酬や登記費用が発生する場合もあります。
さらに、金融機関によっては分割実行ごとに事務手数料を設定しており、金利が低くても諸費用を含めると負担が増える可能性もあるでしょう。
そのため、印紙代や登記費用、事務手数料、利息をまとめて確認し、つなぎ融資など他の方法とも総額で比較することが重要です。

手続きが複雑になる

分割融資は実行回数が多いため、通常の住宅ローンより契約や書類提出が増え、手間がかかりやすい点に注意が必要です。
着工時や上棟時には、請求書に加え、工事の進捗がわかる資料や現場写真を金融機関へ提出する場合があります。
また、融資日と支払日を合わせる必要があるため、工事予定が変われば金融機関への連絡や日程調整も必要でしょう。
さらに、平日の来店や追加手続きを求められる場合もあるので、仕事や家庭の予定を踏まえて時間を確保しておくことが大切です。
そこで、融資日や提出期限、必要書類を一覧表で管理し、建築会社と金融機関に進捗を共有すれば、手続きの漏れを防ぎやすくなります。

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まとめ

住宅ローンの分割融資とは、注文住宅などを建てる際、建物の完成前に発生する土地代や建築費用を、通常2から4回程度に分けて工事の進捗に合わせて受け取れる仕組みです。
分割融資を利用するメリットは、つなぎ融資よりも金利が低く住宅ローン控除の対象になることや、借り入れた金額のみに利息が発生するため無駄な利息を抑えられる点にあります。
一方で、事前に詳細な建築プランを確定させる必要があり、各種手数料が割高になる点や、融資のたびに発生する複雑な手続きの手間などは、事前にしっかり把握しておくべきでしょう。