相続した空き家の管理方法について！放置するリスクも解説

ご実家などの不動産を相続する予定があるものの、誰も住む予定がなく、空き家の管理や今後の扱いについてお悩みではありませんか。
思い入れのある大切なお住まいであっても、適切な維持管理を続けることは難しく、そのまま放置してしまうと建物の急速な劣化や特定空家への指定など、さまざまなリスクを抱えることになります。
本記事では、相続した空き家を守るために欠かせない換気や掃除などの基本管理から、放置するデメリット、そして解体や売却といった解決戦略について解説します。
今後空き家を相続する予定がある方や、ご自身の負担を減らして最適な選択をしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家の資産価値を守る基本的な管理方法

相続した空き家を維持するためにおさえるべきことには、主に換気や通水などの定期的な手入れがあります。
まずは、不動産の劣化を防ぐための基本的な管理方法について、解説します。

湿気やカビを防ぐ換気

空き家は人の出入りが少ないため、室内に湿気がこもりやすく、カビや建材の傷みにつながるおそれがあります。
そのため、月に1回を目安に訪問し、1〜2時間ほど窓を開けて空気を入れ替えましょう。
とくに、梅雨や夏場は湿度が高くなりやすいため、可能であれば換気の回数を増やすと良いでしょう。
効率よく風を通すには、対角線上にある2か所の窓を開け、室内に空気の通り道を作ることが大切です。
また、押し入れやクローゼットも開放し、奥まった部屋には扇風機を使うと湿気を逃がしやすくなります。

配管を守る通水の重要性

通水とは、水道や排水設備に水を流し、配管や排水口の状態を保つための作業です。
水を使わない期間が長くなると、排水口にたまる封水が蒸発し、下水のにおいや虫が室内へ入りやすくなります。
そのため、訪問時にはキッチンや浴室、洗面所などで、1か所あたり1〜2分ほど水を流しましょう。
トイレも忘れずに水を流し、古い封水を入れ替えて清潔な状態を保つことが大切です。
また、水の出方や赤水の有無、水漏れがないかもあわせて確認すると、異変に早く気づきやすくなります。
寒冷地では、凍結による配管への負担を避けるため、通水後の水抜きもおこないましょう。

室内外の定期的な掃除

掃除は、建物を清潔に保つだけでなく、外から見ても管理されている印象を与える大切な作業です。
室内では換気をしながら床の埃を取り、床用ワイパーやほうきなどで丁寧に掃除しましょう。
電気を止めている場合もあるため、充電式掃除機や手元を照らすライトを用意しておくと作業しやすくなります。
同時に、天井の雨漏り跡や壁紙の浮き、動物のフンなどを確認すれば、早めの対応につなげられます。
屋外では、雑草や枯れ葉、飛来したゴミを片づけ、雨樋まわりも確認しておくことが大切です。
さらに、郵便受けのチラシを回収しておけば、空き家と気づかれにくい外観を保ちやすくなります。

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空き家を放置するリスクと指定のデメリット

前章では、空き家を良好に保つための管理方法について述べましたが、遠方などで管理が難しいこともありますよね。
ここでは、空き家をそのまま放置した際に生じるリスクや、懸念されるデメリットについて解説します。

防犯や防災上のリスク

人が住んでいない空き家は、管理の様子が外から見えにくく、不審者が入り込みやすい場所になることがあります。
敷地内にゴミが置かれたり、玄関まわりが荒れたりすると、近隣の安心感にも影響を与えかねません。
また、枯れ葉や紙類がたまった状態では、火の元が広がりやすくなる点にも注意が必要です。
屋根瓦や外壁が傷んでいる場合、強風や地震で部材が落下し、通行人や隣家に影響を及ぼす可能性もあります。
その際、建物の管理不備による損害として、所有者が責任を問われることも考えられます。
遠方に住んでいても管理義務は残るため、定期的な確認と草刈り、郵便物の整理を続けましょう。

特定空家指定による罰則

管理状態が悪化し、周辺環境に悪影響を及ぼすと、自治体から特定空家に指定される場合があります。
特定空家とは、倒壊のおそれや衛生面の問題、景観の悪化などが懸念される空き家のことです。
指定を受けると、自治体から助言や指導が入り、所有者には改善に向けた対応が求められます。
しかし、状況が改善されず勧告へ進むと、住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が増える可能性があります。
土地の固定資産税が最大6倍になるケースもあるため、家計への影響は小さくありません。
さらに、命令に従わない場合は過料や行政代執行に進み、解体費用などを後から請求されることもあります。

資産価値の低下と損失

空き家を長期間使わずにいると、換気や通水が不足し、建物の劣化が進みやすくなります。
湿気によるカビや木部の腐食、雨漏りの拡大などは、将来の修繕費を増やす要因になりやすいでしょう。
売却や賃貸を検討する場合も、補修が多い建物は活用までに時間がかかることがあります。
そして、庭木や雑草が隣地へ越境したり、落ち葉が近隣の雨樋に入ったりすれば、近隣対応も必要です。
近隣との関係を保つためにも、定期的に訪問し、建物と敷地の状態を確認しておきましょう。
費用の見通しを早めに立てておくと、修繕や売却について家族で話し合いやすくなります。

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空き家放置を防ぐ3つの解決策

ここまで、空き家を放置するリスクやデメリットを解説しましたが、それを防ぐための対処法もおさえておきましょう。
最後に、解体や譲渡、売却といった、空き家問題の解決策について順番に解説します。

老朽化を防ぐ解体工事

建物の維持管理が難しい場合は、老朽化が進む前に解体し、更地として管理する方法もあります。
解体すると倒壊や、屋根材の落下といった心配を減らせるため、土地活用や売却の準備を進めやすくなります。
ただし、解体費用は建物の構造や広さ、周辺環境によって変わるため、事前の見積もり確認が大切です。
木造住宅は1坪あたり3万〜5万円ほどが目安で、30坪なら90万〜150万円ほどかかることがあります。
一方で、鉄筋コンクリート造などは作業に手間がかかり、木造より費用が高くなる傾向です。
なお、自治体によっては老朽家屋の解体費用を助成する制度があるため、工事前に窓口へ相談してみましょう。

親族や第三者への譲渡

将来にわたって空き家を使う予定がない場合は、親族や第三者へ引き継いでもらう方法もあります。
生前に無償で譲る贈与では、受け取る側に贈与税や登録免許税などがかかる場合があるため注意しましょう。
一方で、遺言によって譲る遺贈であれば相続人以外にも渡せますが、税金や遺留分への配慮が欠かせません。
また、修繕して賃貸物件に出し、家賃収入で固定資産税や管理費をまかなう選択肢も考えられます。
ただし、賃貸化には入居者対応や修繕義務が伴うため、不動産会社に管理を相談しながら進めると安心です。

早期売却による負担減

活用予定がない空き家は、早期売却を検討することで、固定資産税や管理費の負担を軽くできます。
売却活動は、相続登記を済ませて名義を整え、不動産会社へ査定を依頼するところから始まります。
その後、媒介契約を結び、販売活動や売買契約を経て、買主へ引渡す流れが一般的です。
売却方法には、現状のまま売る方法や更地にして売る方法、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。
とくに買取は短期間で現金化しやすく、引渡し後に不具合が見つかった際の負担を抑えやすい点が特徴です。
売却益が出る場合は、空き家の3,000万円特別控除なども確認し、期限を意識して計画を立てましょう。

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まとめ

相続した空き家の資産価値を維持するには、月1回を目安に訪問し、換気や通水、掃除を続けることが大切です。
空き家を放置すると防犯・防災リスクが高まり、特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍になるおそれがあります。
こうした事態を防ぐには、老朽化前の解体、親族や第三者への譲渡、早期売却の3つから検討すると良いでしょう。