不動産売却時にはどのような税金が発生する？節税のコツも解説

マイホームなどの不動産を売却する場合、さまざまな税金が発生することがあります。
初めての不動産売却だと、いくらくらいになるかわからず、高額の出費に不安を抱える方がいらっしゃるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却時にどのような種類の税金が発生するのかとともに、節税につながるコツを解説します。

不動産売却時に発生する税金の種類

不動産売却の流れのなかで、税金が発生するポイントは複数回あります。
どのようなタイミングでどういった種類の税金が発生するのか、具体的な内容を見てみましょう。

種類①印紙税

不動産売却の流れのなかで最初に支払うことになるのが印紙税です。
印紙税とは、特定の契約書などの課税文書にかかる税金を指し、現金ではなく印紙で支払うことに特徴があります。
不動産売却では、買主が見つかり正式な売買契約を締結するタイミングで、不動産売買契約書を作成します。
この不動産売買契約書は印紙税の対象となる書類ですので、印紙税を購入したうえで書類へ貼付し、割印を押す形で納税することがポイントです。
印紙税の金額は、不動産売買契約書に記載されている契約金額に応じて決められています。
500万～1,000万円以下の場合は1万円、1,000万～5,000万円であれば2万円、5,000万～1億円以下だと6万円が基本的な税額です。
ただし、条件を満たす場合、印紙税の軽減措置の対象になります。

種類②登録免許税

不動産売却の流れの最終段階である残金決済・物件引き渡しのタイミングで発生する可能性があるのは、登録免許税です。
登録免許税とは、不動産の権利に関する情報を法務局へ届け出る場合に発生する税金のことです。
不動産売却時には新しいオーナーへと名義変更がおこなわれますが、この所有権移転登記にかかる費用は通常買主が負担します。
不動産の売主が負担する可能性があるのは抵当権抹消登記です。
不動産の売却代金で住宅ローンを完済する場合、残金の決済と同時に返済をおこない不動産にかけられた抵当権を抹消します。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は1筆あたり1,000円ですが、条件を満たす場合には軽減措置の対象となります。
このほかに、住所変更や相続による名義変更がある場合には、あらかじめ登記が必要です。

種類③譲渡所得税

不動産の売却が完了した翌年に支払う可能性があるのが、所得税・住民税・復興特別所得税からなる譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産の売買によって利益が出た場合、給与所得とは別に納める税金となります。
不動産売却の利益にかかる所得税は、税務署から請求が来るものではなく、自ら確定申告で手続きしなければならないことが注意点です。
住民税については、確定申告で納めることはなく、翌年の税金に上乗せされることになります。
この渡所得税の計算は複雑であるため、余裕を持って資料をそろえて確定申告などを進めることが大切です。
確定申告は、原則として毎年2月16日から3月15日までの間におこなわれます。

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不動産売却後に納める譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税を納めることになります。
スムーズに手続きを済ませるためには、あらかじめ計算方法をチェックしておくことがポイントです。

計算の流れ①不動産売却で得た利益を計算する

譲渡所得税とは、不動産売却で手にした代金そのものではなく、さまざまな経費を差し引いて残った純粋な利益に対して課せられるものです。
そのため、譲渡所得税の計算の最初には、いくらの利益が出たかを計算します。
不動産売却で得た利益は譲渡所得と呼ばれ、この譲渡所得を求める計算方法は、譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）です。
このなかの取得費とは、不動産を購入した当時にかかった経費を指し、具体的には不動産購入費用や仲介手数料などが該当します。
ただし、建物の購入費用については、経年劣化する価値を差し引くために、全額を取得費とするのではなく、減価償却費を計算する必要があります。
また、計算式のなかの売却費用とは、不動産の売却にかかった経費のことです。
具体的には、仲介手数料のほか、解体費用・測量費用などが該当します。

計算の流れ②譲渡所得税の税率をかけ合わせる

課税対象となる純粋な利益である譲渡所得が計算できたら、この金額に対して所定の税率をかけ合わせます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで変わることがポイントです。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、譲渡所得税は全体で39.63％となります。
一方で、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、こちらは全体で20.315％が税率です。
このほかに、所有期間がさらに長く10年を超える場合には、より税率が低くなる軽減措置が受けられます。

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不動産売却時に知りたい節税のコツ

不動産売却時には複数の税金が発生しますが、とくに負担が大きくなるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税の節税のコツをチェックして、できるだけ負担を減らしましょう。

節税のコツ①経費を漏れなく計上する

譲渡所得税の金額は、不動産売却で得た利益が大きいほど高額になります。
したがって、できるだけ譲渡所得税の金額を抑えるには、経費を漏れなく計上して計算上の利益を減らすことがコツです。
一例として、賃貸物件として活用していた不動産を売却するにあたり、入居者に立ち退き費用を支払うことがあります。
この立ち退き費用や違約金などは、譲渡費用に含めることが可能です。

節税のコツ②不動産の購入額を調べる

長く住んだマイホームの場合、購入した金額がわからなくなってしまい、譲渡費用に計上できないことがあります。
このような場合には、まずは購入金額を証明できる書類を探し、正確な購入費用を譲渡費用に計上しましょう。
売買契約書がなくても、銀行の通帳などで確認できれば、譲渡費用として認められる可能性があります。
また、正確な購入費用が不明な場合は、譲渡費用として計上しないのではなく、概算として認められる金額を計上することが節税のコツです。
売却代金の5％が購入代金の概算として認められますので、購入費用が不明でも漏れなく計上しましょう。

節税のコツ③売却タイミングを考える

不動産を売却するタイミングによって、譲渡所得税の金額に差が生まれます。
もう少しで所有期間が10年を超えるタイミングの場合、10年を超えるまで待てば、譲渡所得税率が低くなります。
また、譲渡所得税には負担軽減のためのさまざまな控除がありますが、控除の利用には期限があることは注意点です。
住まなくなってから3年が経過する年の年末までなど、利用を考えている控除によって期限が定められています。

節税のコツ④利用できる控除をチェックする

譲渡所得税の節税になる控除として挙げられるのが、マイホーム売却の3,000万円特別控除です。
この特例が適用される場合、不動産の売却で得た利益から3,000万円が差し引かれ、残った金額に対して譲渡所得税が課せられます。
また、マイホームの買い替えをおこなうにあたり利用できるのが、軽減税率の特例です。
マイホーム売却の3,000万円特別控除は、10年超所有した場合の軽減税率と併用できます。
ただし、マイホーム売却の3,000万円特別控除を利用する場合には、新居購入で住宅ローン特別控除を受けられないことには注意が必要です。

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まとめ

不動産売却で発生する税金には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税があります。
譲渡所得税を計算する場合、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引き、不動産所有期間に応じた税率をかけることがポイントです。
譲渡所得税を節約するために、漏れなく経費計上するほか、売却のタイミングや適用できる控除・特例を考えてみてください。