不動産売却を検討されている方にとって心配になるのがローン残債の扱いだと思われます。
ローン残債があっても不動産を売却できるのか、またできない場合は何をすればできるようになるのかなどを、この記事でご紹介します。
住宅ローンでよく耳にする抵当権とは？
「抵当権」という言葉を聞くと、とても難しいもののように感じますが、実は難しいものではありません。
簡単にいうと、住宅ローンが返済できなくなった場合にその不動産を担保とする権利、つまり「返済しない代わりに不動産を売却することで完済」という約束を借り入れ先の金融機関と交わす契約を意味します。
この抵当権が残っている限りはローンが残っていると判断され、その不動産を売ることはできません。
つまり、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
ここで注意すべきは、ローンの完済で自動的に抵当権が抹消されるわけではないことです。
ローン完済とともに、必ず法務局で抵当権抹消登記をおこないましょう。
その手続きは別途数万円の費用で、司法書士に依頼することも可能です。
ローン残債がある場合の売却方法
ローンを完済することで、自宅を売りに出すことが可能だとお伝えしましたが、ここには落とし穴もあります。
たいていの方は売却金で完済すれば良いとお考えになると思いますが、そこには仲介手数料をはじめとした各種手数料、また税金なども課せられるため手元に全額は残りません。
完済できない場合、つまりローンがまだ残ってしまう場合を「オーバーローン」といいますが、この場合は自己資金を追加して返済するか、住み替えの場合は次のローンと一体化させることも可能です。
売却金の残りでローン残債を完済できる場合は「アンダーローン」といい、この場合は問題なく売却することが可能です。
またこの場合はリースバックという方法をとり、一旦はその不動産を手放しますがそのまま賃貸借契約を結び住み続けることも可能です。
不動産売却時に知っておくべき注意点
不動産を手放すときには、オーバーローンを避けるためにできるだけ高く売りたいものです。
そのためには、いくつか知っておくべき注意点があります。
たとえば「買い先行」をすることです。
買い先行とは、住み替えなどの場合に、不動産売却よりも先に次の物件を購入することを言います。
その場合、資金を得るために早く売ってしまいたいと焦り、相場よりも安く手放すことも考えられますので、これはできるだけ避けるに越したことはありません。
また、物件の築年数も大きく影響してきます。
当然のことながら、築年数が経過すればするほど価格は低くなり、築5年以下と築30年以上を比較した場合には約半分の価格になるというデータも存在するほどです。
時期を考慮することが可能であれば、できる限り早めの実行をおすすめします。
まとめ
不動産売却時にローン残債がある場合の注意点や、その方法をお伝えしました。
自宅などを手放す際には、出来うる限り損をせずに最後には「良かった」と思えるよう、情報収集をされることをおすすめします。
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