減価償却という言葉は確定申告をおこなったことがある人や経理や会計の仕事をしている人にとっては比較的なじみのある言葉ですが、一般的にはあまり使用されることがありません。
ただ、不動産を売却する場合に減価償却の計算をする必要性が出てくる場合もあります。
今回はこの減価償却について計算方法もあわせて見ていきましょう。
不動産売却時の税金を算出するときに必要になる減価償却とは
まず知っておきたいこととして、不動産を売却して利益を得た場合、その利益に対して税金が課せられることになり、そのことを譲渡所得税と言います。
不動産を売却して得た利益は、売却価格から取得費（不動産の購入価格）を差し引いて算出します。
土地や建物を購入したときにかかった費用のことを取得費と言い、建物の取得費は減価償却を差し引いて計算します。
このときに必要になるのが減価償却費なのです。
減価償却とは、使用するに従ってその物の価値が落ちるという考え方から決められた会計手続きです。
不動産における減価償却とは、土地ではなく建物に対して適用されます。
土地は劣化することがありませんが、建物は時間とともに傷んだり劣化したりするため資産価値が下がるとされています。
そのため、不動産の取得費用から建物の減価償却費を差し引くことが決められているのです。
不動産を売却する際の減価償却費を算出するための計算方法
先ほどお話ししたとおり、不動産の売却によって利益を得たときに課せられる譲渡所得税を算出するためには、減価償却費を知る必要があります。
減価償却費の計算には「定額法」と「定率法」の2つの方法があり、居住用不動産で非事業用の場合には「定額法」が使用されるのが一般的です。
ここでは「定額法」の計算方法について解説していきましょう。
毎年の償却額を一定にした計算方法が、定額法による計算方法で、次のような計算式になります。
減価償却費＝建物購入額×0.9×償却率×経過年数
建物購入額
建物を購入したときの代金は、土地と建物の合算で記されているため、建物だけの価格を知る必要があります。
償却率
1年間で低下する価値の割合のことを償却率と言い、建物の構造によって法令で以下のように決められています。
●鉄筋コンクリート造…0.015
●重量鉄骨造…0.020
●軽量鉄骨造…0.025
●木造…0.031
●木造モルタル…0.034
まとめ
不動産の土地部分は時間が経過しても劣化しないとされていますが、建物は経年劣化するものとされており、減価償却として建物からのみ差し引かれることになっています。
不動産を売却して利益が出た場合には不動産取得税が課せられますが、このときの税額を算出するために減価償却費が必要となります。
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