不動産売却にかかる税金は？負担を減らす対策も解説

不動産の売却を検討しているものの、税金が一体いくらかかるのか、どうすれば負担を減らせるのかわからずお困りではありませんか。
売却に伴う税金は、計算式が複雑でわかりにくいだけでなく、正しい知識を持たずに手続きを進めてしまうと、手元に残るはずの利益が大きく減ってしまう恐れがあります。
本記事では、売却時に発生する税金の種類や計算方法、売却益の負担を軽減できる控除の仕組みについて解説します。
不動産を売却し、少しでも多くの資金をお手元に残したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産を売却する際、手元に残る資金を把握するためにかかる税金を、事前に知っておくことが大切です。
まずは、不動産売却時にかかる税金の種類について、解説していきます。

印紙税の課税と納税

印紙税は、課税対象となる文書にかかる国税で、不動産売買では売買契約書が対象となります。
税額は契約書に記載された売買金額に応じて決まり、金額が大きくなるほど段階的に上がる仕組みです。
納税は契約書を作成する際におこない、必要な収入印紙を貼って消印すれば、その場で手続きが完了します。
ただし、消印を忘れると納付済みとして扱われないため、契約書を整える段階で見直しておくと安心です。
売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管する場合は、各自の契約書に印紙を貼って保管しましょう。
また、不動産売買契約書には一定期間の軽減税率が設けられており、契約金額に応じて負担を抑えやすい措置も用意されています。

登録免許税の基本

登録免許税は、不動産の権利を登記簿に記録する際にかかる税金で、売却時の登記手続きにあわせて発生します。
売却時に関係しやすい登記には、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」があります。
所有権移転登記は、不動産の名義を売主から買主へ変更するための手続きです。
税率は原則2%ですが、土地の売買では令和8年3月31日まで軽減措置があり、1.5%で計算されます。
また、所有権移転登記の登録免許税は、実務では買主が負担することが多く見られます。
一方で、抵当権抹消登記は住宅ローンの担保を外す手続きで、不動産1個につき1,000円が必要です。

復興特別所得税とは

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税や住民税にくわえ、復興特別所得税もかかります。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために設けられた税金で、所得税に上乗せして納める仕組みです。
計算は単独でおこなうのではなく、譲渡所得にかかる所得税額に2.1%を掛けて算出します。
また、適用される税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。
申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこない、所得税とあわせて納付しましょう。

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不動産売却益にかかる税金の計算方法

前章では、売却時にかかる税金の種類について述べましたが、実際に支払う税額がどのように決まるのか、気になるのではないでしょうか。
ここでは、不動産売却益にかかる税金の計算方法について、解説していきます。

譲渡所得の計算と税率

譲渡所得とは、不動産の売却価格から、取得費と譲渡費用を差し引いて求める利益のことです。
取得費には購入代金や仲介手数料などが含まれ、売却した不動産を取得するためにかかった費用全体を指します。
この譲渡所得は、給与所得などとは分けて計算する分離課税で扱われます。
税率は売却した年の1月1日時点の所有期間で決まり、5年を超えるかどうかで区分が分かれるのが特徴です。
所有期間が5年を超える長期譲渡所得は所得税15%と住民税5%、5年以下の短期譲渡所得は所得税30%と住民税9%が目安です。
さらに、所得税には復興特別所得税が上乗せされるため、最終的な税額まで確認しておきましょう。

減価償却費の計算手順

建物は年月の経過とともに価値が下がるため、取得費を計算する際は減価償却費を差し引いて考えます。
減価償却費は建物に対して用いる考え方で、土地には基本的に適用されません。
計算する際は、まず建物の取得価額を確認し、そのうえで構造ごとの耐用年数を見ていきましょう。
非業務用の建物では、取得価額に0.9、償却率、経過年数を乗じて、減価償却費相当額を求めます。
売却時の取得費は、建物の購入額から減価償却費を差し引き、土地の取得費を合算すると整理しやすくなります。
また、購入時の契約書や精算書で、建物と土地の金額を分けて確認しておくと、計算を進めやすくなるでしょう。

譲渡費用となる経費

譲渡費用とは、不動産の売却に直接かかった費用であり、譲渡所得から差し引ける項目です。
具体的には、仲介手数料や印紙税、測量費、建物の解体費などが該当します。
一方で、固定資産税や引っ越し代のように、売却と直接結び付きにくい支出は含まれません。
必要経費として整理するには、支払内容や日付がわかる領収書や請求書を保管しておくことが大切です。
費用の内容が後からわかりにくくなりそうなものは、簡単なメモを添えて残しておくと確認しやすくなります。
売却後の確定申告を落ち着いて進めるためにも、関連書類は早めに整理しておくと良いでしょう。

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不動産売却益の節税に役立つ控除と特例

ここまで、税金の種類や基本的な計算方法を解説しましたが、税負担を減らせるお得な制度についてもおさえておきましょう。
最後に、不動産売却益の節税に役立つ各種控除や特例について、解説していきます。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。
対象となるのは、ご自身が生活の拠点として住んでいた家やその敷地です。
住まなくなった後でも、一定期間内の売却であれば適用を受けられる場合があります。
この特例を使うには、売却した翌年に確定申告をおこない、必要書類を添えて提出しなければなりません。
ただし、親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却では適用できないため、取引相手との関係にも注意が必要です。

併用できる節税制度

居住用財産の軽減税率は、一定の要件を満たしたマイホームの売却で、長期譲渡所得にかかる税率を抑えられる制度です。
一般的に、所有期間が10年を超える場合に利用でき、3,000万円特別控除と併用できる点が特徴です。
そのため、まず譲渡所得から3,000万円を差し引き、残った利益に軽減税率を適用する流れになります。
一方で、買換え特例は売却益への課税を将来に繰り延べる制度ですが、3,000万円特別控除とは併用できません。
制度ごとに要件や期限が異なるため、売却時期や住み替えの予定を見比べながら選ぶことが大切です。

控除適用の必要書類

各種控除や特例を利用する際は、確定申告書にくわえて、譲渡所得の内訳書や売買契約書の写しなどを準備します。
あわせて、登記事項証明書や本人確認書類、住民票の写しが必要になることもあるため、早めに確認しておきましょう。
申告は住所地を管轄する税務署に対して、窓口への持参、郵送、電子申告のいずれかで進めます。
書類に不足があると手続きが滞りやすいため、契約書や領収書はまとめて整理しておくと、確認しやすくなります。
また、特例は要件を満たしていても申告しなければ適用されないため、必要書類をそろえたうえで、期限内に手続きを進めるようにしましょう。

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まとめ

不動産売却では、契約書の印紙税や登記の登録免許税がかかり、利益が出た場合は、所有期間に応じた所得税や復興特別所得税などを納めます。
税額は、売却価格から減価償却後の取得費と、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて譲渡所得を求め、所有期間に応じた税率を掛けて算出します。
マイホーム売却では、3,000万円特別控除や軽減税率などで負担を抑えられますが、適用には要件を満たしたうえで期限内の確定申告が必要です。